Целевой займ на покупку жилья – это передача денежных средств из банка физическим или юридическим лицам на приобретение недвижимости. Основным условием кредитного договора является целенаправленное использование полученных денег, которые следует возвращать по приложенному графику платежей.
Содержание
- 1 Отличие займа на покупку жилья от ипотеки
- 2 Особенности целевых кредитов
- 3 Целевой займ на покупку квартиры под материнский капитал
- 4 Получение займа для льготных категорий граждан
- 5 Как оформить целевой займ на приобретение жилья
- 6 Какие документы нужны для оформления займа
- 7 Какие банки выдают целевые займы
Отличие займа на покупку жилья от ипотеки
Целевой займ – это кредит с условием покупки жилья, при котором, в отличие от ипотеки, объект недвижимости не попадает в залог банку, то есть, переходит в собственность покупателя без обременений. В случае задержки платежей и невыплаты кредита банк не сможет арестовать жилье и выставить на продажу, но это не отменяет ответственность заемщика перед кредитной организацией.
- При оформлении ипотеки в качестве залога может выступать любое недвижимое имущество, необязательно покупаемая квартира. Но на практике этот вариант самый распространенный, когда купленная жилплощадь является единственным жильем у заемщика и остается в залоге у банка.
- Выплата ипотечного кредита – основная, но не заключительная часть в процессе приобретения собственного жилья. Завершающим этапом станет обязательное получение закладной и снятие обременений.
- В качестве гарантии своевременных платежей к целевому кредиту привлекают двух созаемщиков, которые должны отвечать определенным требованиям: трудоспособный возраст, постоянное место работы, фиксированный платеж, достаточный для участия в выбранной кредитной программе.
- Заемщик сразу же может распоряжаться купленным жильем на свое усмотрение: завещать, дарить, продавать, обменивать или сдавать в аренду, регистрировать членов семьи и других людей. Ипотечное жилье нельзя продать без разрешения кредитующего банка до полного погашения долга.
- Целевое кредитование происходит без передачи недвижимости в залог банку, поэтому процентные ставки немного выше ипотечных. В этом заметное отличие ипотеки и целевого займа на жилье – процентная ставка до 10%, а целевые кредиты предоставляют по ставке до 15%. Получается, в абсолютных цифрах выплаты будут примерно в полтора раза больше.
Особенности целевых кредитов
Основные особенности целевого займа:
- денежные средства часто в безналичной форме передаются продавцу недвижимости, то есть, покупатель в лице заемщика их не получает;
- деньги выделяют на конкретный объект недвижимости, указанный в договоре, это означает, что нужно заранее подыскать подходящий вариант;
- банк контролирует целевое расходование финансов и требует предоставить подтверждающие документы;
- процентная ставка относительно ниже, чем при потребительском кредитовании;
- требуется страхование жизни и здоровья заемщика, а так же объекта недвижимости.
В банке предусмотрен механизм проверки расходных операций и передвижения финансовых средств. В случае нецелевого расходования в отношении заемщика проводят уголовное расследование. Банк вправе потребовать досрочное расторжение договора и возвращение денег с процентами.
Целевой займ на покупку жилья не выдается в таких ситуациях:
- жилье находится в ведомственной или муниципальной собственности, то есть, не приватизировано;
- жилплощадь принадлежит недееспособным или несовершеннолетним гражданам, над которыми установлена опека;
- имеются обременения, это ограничение прав собственника, при которых ограничено или запрещено совершение юридически значимых действий (например, аренда, ипотека, арест за долги или право на безвозмездное пользование, право пожизненного проживания и другие).
Целевой займ на покупку квартиры под материнский капитал
Материнский, или семейный капитал – это форма материальной поддержки со стороны государства в адрес таких семей, в которых родился второй или последующий ребенок с российским гражданством.
Использование маткапитала ограничено для использования в таких целях: образование детей, реабилитация детей-инвалидов, пенсионные накопления матери
и у
лучшение жилищных условий. Последний пункт заслуживает особого внимания, он предполагает не только использование сертификата в качестве платежного средства при покупке жилья.
Маткапитал можно использовать таким образом:
- приобретение жилой недвижимости;
- строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на собственном участке земли своими силами или при помощи строительной организации;
- компенсация затрат на постройку или реконструкцию частного дома (ИЖС);
- оплата первоначального взноса, погашение основного долга и оплата процентов по кредитам или займам на приобретение, строительство жилья.
Как видим, проект предлагает достаточно возможностей для того, что бы использовать маткапитал для оплаты при покупке и кредитовании сделок купли-продажи недвижимости. При оформлении договора Пенсионный фонд РФ в течение 1-2 месяцев перечисляет оговоренную сумму (в 2020 году около 450 000 рублей) на счет продавца.
По общему правилу сертификат принимают к оплате после того, как второй ребенок достигнет возраста 3 года. Но его можно использовать и досрочно: на оплату первоначального взноса, погашения основного долга и процентов по кредитам и займам на приобретение или строительство жилья.
То есть, маткапитал можно использовать на покупку жилья через банковское кредитование сразу после получения сертификата. Единственное условие при использовании сертификата на улучшение жилищных условий – объект недвижимости должен находиться на территории России.
Недопустимо использовать маткапитал для погашения кредитов, полученных в микрофинансовых организациях (МФО), независимо от того, на какие цели были потрачены денежные средства. Сертификат можно предоставить только в лицензированные банковские организации или кредитные потребительские кооперативы, которые существуют более 3 лет.
Такой запрет практикуется с 2015 года по той причине, что многие граждане через МФО обналичивали маткапитал буквально за половину номинальной стоимости. Получали на руки наличные деньги и тратили не по назначению, не делали ремонт и не строили дома, никак не улучшали жилищные условия.
Процедура применения маткапитала в целом повторяет обычную покупку-продажу жилья с оформлением ипотеки или целевого займа.
Получение займа для льготных категорий граждан
Банки охотно кредитуют льготные категории населения, поскольку государство в виде субсидий компенсирует возникшие издержки. Некоторые категории граждан могут получить целевой займ на льготных условиях, когда кредитная ставка не превышает 13% годовых. К списку льготных категорий относятся:
- Государственная программа «Жилище» – направлена на улучшение жизненных условий людей на военной, государственной службе и других граждан. Сюда относятся: военнослужащие, спасатели, сотрудники полиции, прокуратуры, следственного комитета, ученые и изобретатели, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС. Граждане из аварийного жилья, переселенцы из закрытых военных городов, переселенцы из районов Крайнего Севера.
- Госпрограмма «Молодая семья» – могут участвовать молодожены, пары, недавно вступившие в брак, если супругам менее 35 лет, имеется 1 ребенок и более. В каждом регионе устанавливают нормативы, по которым определяют минимальную жилплощадь на каждого члена семьи, чтобы признать нуждающимися в улучшении жилищных условий. Государство компенсирует 30-40% стоимости купленного жилья.
- Многодетные семьи, в которых трое и более детей – по регионам устанавливают нормы по доходам, жилой площади на каждого члена семьи, сроку проживания на постоянном месте жительства (до 5 лет в пределах одного региона) и прочие. К льготной категории относятся так же семьи, в которых имеется ребенок-инвалид.
- Семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий – если нет в собственности жилых помещений и нет регистрации в муниципальном жилье по договору социального найма. Если площадь собственного или муниципального жилья меньше установленной региональной нормы (10-14 кв. м на человека). Если жилое помещение признали аварийным, непригодным для проживания. Если на иждивении находится больной человек с хроническим заболеванием, при которой невозможно совместное проживание на данной жилплощади.
Как оформить целевой займ на приобретение жилья
Получение целевого займа происходит таким образом, что приходится одновременно выполнять несколько действий:
- Выбор объекта недвижимости по заданным параметрам (площадь, количество комнат, этажность, район застройки, инфраструктура и социальные объекты).
- Проведение оценки объекта недвижимости, обязательная процедура для получения кредита и определения первоначального взноса.
- Обращение в банк, следует проверить множество предложений, которые в реальности очень отличаются от рекламы. Поэтому на данном этапе необходима консультация опытного риэлтора или юриста, который сможет просчитать все последствия сделки, иногда разница превышает сотни тысяч рублей.
- Подготовка документов, ответственный этап, учитывая сжатые сроки, когда некоторые выписки и справки могут устареть, придется заказывать новые. Заемщики стараются отправить заявки в несколько банков, ведь никто не гарантирует положительное решение в выбранной кредитной организации.
- Подписание кредитного договора, регистрация сделки в Росреестре, перечисление денежных средств на счет продавца недвижимости.
- Страхование жизни и здоровья заемщика и объекта, необязательно проводить в кредитующем банке. Иногда более низкие процентные ставки по кредиту означают невыгодные условия страховки. Следует внимательно читать договор и проводить детальную калькуляцию.
Иногда договор кредитования вообще не содержит условие с обязательным страхованием жизни или объекта недвижимости, его оформляют, как дополнительную услугу, которую часто дублируют. Например, человек застраховал жизнь и здоровье при оформлении страховки на автомобиль, но сотрудники банка настаивают на том, что согласие на страховку повышает вероятность одобрения. Это обманчивая уловка, если у заемщиков стабильные доходы, банку в любом случае выгодно выдать кредит.
Разумеется, подавать заявку бессмысленно, если заемщик не соответствует определенным требованиям:
- гражданин России;
- возраст от 21 до 65 лет;
- официальный трудовой стаж не менее 3 лет, на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
- подтверждение доходов определенного уровня, соразмерно получаемому кредиту;
- имеются созаемщики, если человек состоит в браке, то супруг обязательно становится созаемщиком.
Какие документы нужны для оформления займа
Для оформления целевого займа необходимо подготовить обширный пакет документов:
- анкета-заявление с основными сведениями о заемщике;
- паспорта или иные удостоверения личности участников сделки;
- свидетельство о заключении брака, если имеется;
- свидетельство о рождении детей;
- трудовой договор или трудовая книжка;
- справки о доходах по форме 2НДФЛ или по образцу банка, другие документы о поступлении регулярных, стабильных доходов;
- договор купли-продажи объекта недвижимости;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- технический план (поэтажный план и экспликация квартиры);
- выписка ЕГРН об объекте недвижимости, в которой указаны параметры жилья, собственники, возможные обременения;
- выписка об оценочной стоимости, сделанная в аккредитованной фирме, состоящей в саморегулируемой организации оценщиков.
Помимо того могут понадобиться такие документы: доверенности законным представителям, договор подряда на выполнение ремонтных или строительных работ, выписка из строительно-технической экспертизы о состоянии объекта строительства (ИЖС).
Договор целевого займа считается заключенным с момента перечисления денег, а не его подписания.
Поэтому
к договору обязательно прилагают акт приема-передачи денег, в котором указаны: дата, место, размер суммы, способ перечисления, реквизиты, подписи сторон.
Какие банки выдают целевые займы
Целевые займы на покупку жилья предлагают многие федеральные банковские организации (ВТБ, Сбербанк и другие) и региональные банки.
Можно оформить целевые кредиты на такие объекты недвижимости:
- готовый или строящийся гараж,
машино-место в паковочном комплексе, покупка или строительство гаража вместе с приобретением земельного участка;
- квартиры в новостройках и на «вторичном рынке»;
- долевое строительство, жилье на этапе постройки;
- загородные дома и участки под застройку (ИЖС).
Условия кредитования различные, но можно выделить основные:
- срок кредитования – до 30 лет;
- размер первоначального взноса – от 10 до 20 %;
- комиссионные и дополнительные расходы до 5% суммы кредита;
- возможно рефинансирование с уменьшением ставки по кредиту;
- допускается досрочное погашение кредита без комиссий и штрафов.