Целевой займ на покупку жилья

Целевой займ на покупку жилья – это передача денежных средств из банка физическим или юридическим лицам на приобретение недвижимости. Основным условием кредитного договора является целенаправленное использование полученных денег, которые следует возвращать по приложенному графику платежей.

Отличие займа на покупку жилья от ипотеки

Целевой займ – это кредит с условием покупки жилья, при котором, в отличие от ипотеки, объект недвижимости не попадает в залог банку, то есть, переходит в собственность покупателя без обременений. В случае задержки платежей и невыплаты кредита банк не сможет арестовать жилье и выставить на продажу, но это не отменяет ответственность заемщика перед кредитной организацией.

• При оформлении ипотеки в качестве залога может выступать любое недвижимое имущество, необязательно покупаемая квартира. Но на практике этот вариант самый распространенный, когда купленная жилплощадь является единственным жильем у заемщика и остается в залоге у банка.
• Выплата ипотечного кредита – основная, но не заключительная часть в процессе приобретения собственного жилья. Завершающим этапом станет обязательное получение закладной и снятие обременений.
• В качестве гарантии своевременных платежей к целевому кредиту привлекают двух созаемщиков, которые должны отвечать определенным требованиям: трудоспособный возраст, постоянное место работы, фиксированный платеж, достаточный для участия в выбранной кредитной программе.
• Заемщик сразу же может распоряжаться купленным жильем на свое усмотрение: завещать, дарить, продавать, обменивать или сдавать в аренду, регистрировать членов семьи и других людей. Ипотечное жилье нельзя продать без разрешения кредитующего банка до полного погашения долга.
• Целевое кредитование происходит без передачи недвижимости в залог банку, поэтому процентные ставки немного выше ипотечных. В этом заметное отличие ипотеки и целевого займа на жилье – процентная ставка до 10%, а целевые кредиты предоставляют по ставке до 15%. Получается, в абсолютных цифрах выплаты будут примерно в полтора раза больше.

Особенности целевых кредитов

Основные особенности целевого займа:

• денежные средства часто в безналичной форме передаются продавцу недвижимости, то есть, покупатель в лице заемщика их не получает;
• деньги выделяют на конкретный объект недвижимости, указанный в договоре, это означает, что нужно заранее подыскать подходящий вариант;
• банк контролирует целевое расходование финансов и требует предоставить подтверждающие документы;
• процентная ставка относительно ниже, чем при потребительском кредитовании;
• требуется страхование жизни и здоровья заемщика, а так же объекта недвижимости.

В банке предусмотрен механизм проверки расходных операций и передвижения финансовых средств. В случае нецелевого расходования в отношении заемщика проводят уголовное расследование. Банк вправе потребовать досрочное расторжение договора и возвращение денег с процентами.

Целевой займ на покупку жилья не выдается в таких ситуациях:

• жилье находится в ведомственной или муниципальной собственности, то есть, не приватизировано;
• жилплощадь принадлежит недееспособным или несовершеннолетним гражданам, над которыми установлена опека;
• имеются обременения, это ограничение прав собственника, при которых ограничено или запрещено совершение юридически значимых действий (например, аренда, ипотека, арест за долги или право на безвозмездное пользование, право пожизненного проживания и другие).

Целевой займ на покупку квартиры под материнский капитал

Материнский, или семейный капитал – это форма материальной поддержки со стороны государства в адрес таких семей, в которых родился второй или последующий ребенок с российским гражданством.

Использование маткапитала ограничено для использования в таких целях: образование детей, реабилитация детей-инвалидов, пенсионные накопления матери

и у

лучшение жилищных условий. Последний пункт заслуживает особого внимания, он предполагает не только использование сертификата в качестве платежного средства при покупке жилья.

Маткапитал можно использовать таким образом:

• приобретение жилой недвижимости;
• строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на собственном участке земли своими силами или при помощи строительной организации;
• компенсация затрат на постройку или реконструкцию частного дома (ИЖС);
• оплата первоначального взноса, погашение основного долга и оплата процентов по кредитам или займам на приобретение, строительство жилья.

Как видим, проект предлагает достаточно возможностей для того, что бы использовать маткапитал для оплаты при покупке и кредитовании сделок купли-продажи недвижимости. При оформлении договора Пенсионный фонд РФ в течение 1-2 месяцев перечисляет оговоренную сумму (в 2020 году около 450 000 рублей) на счет продавца.

По общему правилу сертификат принимают к оплате после того, как второй ребенок достигнет возраста 3 года. Но его можно использовать и досрочно: на оплату первоначального взноса, погашения основного долга и процентов по кредитам и займам на приобретение или строительство жилья.

То есть, маткапитал можно использовать на покупку жилья через банковское кредитование сразу после получения сертификата. Единственное условие при использовании сертификата на улучшение жилищных условий – объект недвижимости должен находиться на территории России.

Недопустимо использовать маткапитал для погашения кредитов, полученных в микрофинансовых организациях (МФО), независимо от того, на какие цели были потрачены денежные средства. Сертификат можно предоставить только в лицензированные банковские организации или кредитные потребительские кооперативы, которые существуют более 3 лет.

Такой запрет практикуется с 2015 года по той причине, что многие граждане через МФО обналичивали маткапитал буквально за половину номинальной стоимости. Получали на руки наличные деньги и тратили не по назначению, не делали ремонт и не строили дома, никак не улучшали жилищные условия.

Процедура применения маткапитала в целом повторяет обычную покупку-продажу жилья с оформлением ипотеки или целевого займа.

Получение займа для льготных категорий граждан

Банки охотно кредитуют льготные категории населения, поскольку государство в виде субсидий компенсирует возникшие издержки. Некоторые категории граждан могут получить целевой займ на льготных условиях, когда кредитная ставка не превышает 13% годовых. К списку льготных категорий относятся:

• Государственная программа «Жилище» – направлена на улучшение жизненных условий людей на военной, государственной службе и других граждан. Сюда относятся: военнослужащие, спасатели, сотрудники полиции, прокуратуры, следственного комитета, ученые и изобретатели, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС. Граждане из аварийного жилья, переселенцы из закрытых военных городов, переселенцы из районов Крайнего Севера.
• Госпрограмма «Молодая семья» – могут участвовать молодожены, пары, недавно вступившие в брак, если супругам менее 35 лет, имеется 1 ребенок и более. В каждом регионе устанавливают нормативы, по которым определяют минимальную жилплощадь на каждого члена семьи, чтобы признать нуждающимися в улучшении жилищных условий. Государство компенсирует 30-40% стоимости купленного жилья.
• Многодетные семьи, в которых трое и более детей – по регионам устанавливают нормы по доходам, жилой площади на каждого члена семьи, сроку проживания на постоянном месте жительства (до 5 лет в пределах одного региона) и прочие. К льготной категории относятся так же семьи, в которых имеется ребенок-инвалид.
• Семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий – если нет в собственности жилых помещений и нет регистрации в муниципальном жилье по договору социального найма. Если площадь собственного или муниципального жилья меньше установленной региональной нормы (10-14 кв. м на человека). Если жилое помещение признали аварийным, непригодным для проживания. Если на иждивении находится больной человек с хроническим заболеванием, при которой невозможно совместное проживание на данной жилплощади.

Как оформить целевой займ на приобретение жилья

Получение целевого займа происходит таким образом, что приходится одновременно выполнять несколько действий:

1. Выбор объекта недвижимости по заданным параметрам (площадь, количество комнат, этажность, район застройки, инфраструктура и социальные объекты).
2. Проведение оценки объекта недвижимости, обязательная процедура для получения кредита и определения первоначального взноса.
3. Обращение в банк, следует проверить множество предложений, которые в реальности очень отличаются от рекламы. Поэтому на данном этапе необходима консультация опытного риэлтора или юриста, который сможет просчитать все последствия сделки, иногда разница превышает сотни тысяч рублей.
4. Подготовка документов, ответственный этап, учитывая сжатые сроки, когда некоторые выписки и справки могут устареть, придется заказывать новые. Заемщики стараются отправить заявки в несколько банков, ведь никто не гарантирует положительное решение в выбранной кредитной организации.
5. Подписание кредитного договора, регистрация сделки в Росреестре, перечисление денежных средств на счет продавца недвижимости.
6. Страхование жизни и здоровья заемщика и объекта, необязательно проводить в кредитующем банке. Иногда более низкие процентные ставки по кредиту означают невыгодные условия страховки. Следует внимательно читать договор и проводить детальную калькуляцию.

Иногда договор кредитования вообще не содержит условие с обязательным страхованием жизни или объекта недвижимости, его оформляют, как дополнительную услугу, которую часто дублируют. Например, человек застраховал жизнь и здоровье при оформлении страховки на автомобиль, но сотрудники банка настаивают на том, что согласие на страховку повышает вероятность одобрения. Это обманчивая уловка, если у заемщиков стабильные доходы, банку в любом случае выгодно выдать кредит.

Разумеется, подавать заявку бессмысленно, если заемщик не соответствует определенным требованиям:

• гражданин России;
• возраст от 21 до 65 лет;
• официальный трудовой стаж не менее 3 лет, на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
• подтверждение доходов определенного уровня, соразмерно получаемому кредиту;
• имеются созаемщики, если человек состоит в браке, то супруг обязательно становится созаемщиком.

Какие документы нужны для оформления займа

Для оформления целевого займа необходимо подготовить обширный пакет документов:

• анкета-заявление с основными сведениями о заемщике;
• паспорта или иные удостоверения личности участников сделки;
• свидетельство о заключении брака, если имеется;
• свидетельство о рождении детей;
• трудовой договор или трудовая книжка;
• справки о доходах по форме 2НДФЛ или по образцу банка, другие документы о поступлении регулярных, стабильных доходов;
• договор купли-продажи объекта недвижимости;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• технический план (поэтажный план и экспликация квартиры);
• выписка ЕГРН об объекте недвижимости, в которой указаны параметры жилья, собственники, возможные обременения;
• выписка об оценочной стоимости, сделанная в аккредитованной фирме, состоящей в саморегулируемой организации оценщиков.

Помимо того могут понадобиться такие документы: доверенности законным представителям, договор подряда на выполнение ремонтных или строительных работ, выписка из строительно-технической экспертизы о состоянии объекта строительства (ИЖС).

Договор целевого займа считается заключенным с момента перечисления денег, а не его подписания.

Поэтому

к договору обязательно прилагают акт приема-передачи денег, в котором указаны: дата, место, размер суммы, способ перечисления, реквизиты, подписи сторон.

Какие банки выдают целевые займы

Целевые займы на покупку жилья предлагают многие федеральные банковские организации (ВТБ, Сбербанк и другие) и региональные банки.

Можно оформить целевые кредиты на такие объекты недвижимости:

• готовый или строящийся гараж,

  машино-место в паковочном комплексе, покупка или строительство гаража вместе с приобретением земельного участка;

• квартиры в новостройках и на «вторичном рынке»;
• долевое строительство, жилье на этапе постройки;
• загородные дома и участки под застройку (ИЖС).

Условия кредитования различные, но можно выделить основные:

• срок кредитования – до 30 лет;
• размер первоначального взноса – от 10 до 20 %;
• комиссионные и дополнительные расходы до 5% суммы кредита;
• возможно рефинансирование с уменьшением ставки по кредиту;
• допускается досрочное погашение кредита без комиссий и штрафов.