Предварительный договор купли-продажи квартиры

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Татьяна Сердюкова
Юрист
Написано статей
137

Во время оформления имущественной сделки обеим сторонам требуются гарантии благоприятного исхода. Продемонстрировать серьезные намерения можно при помощи задатка и предварительного договора купли-продажи. Данная бумага потребуется покупателю, который не в состоянии сразу расплатиться за объект недвижимости.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Часто в юридической практике бывают случаи, когда сделку невозможно осуществить сразу. Например, если продавец пока не подготовил все необходимые документы или полная сумма все еще не собрана. Конечно, ни одна из сторон не подпишет основной договор, пока не будут соблюдены все условия.

Планируемая сделка, ее порядок с учетом сложившихся обстоятельств будет прописан в предварительном договоре, который обычно подкрепляют дополнительно оговоренной суммой, играющей роль задатка или аванса. Это официальная гарантия того, что сделка будет осуществлена по согласованной цене и с выполнением всех условий.

Предстоящее контрольное соглашение отличается от предварительного договора тем, что по его итогам не будет произведена передача права собственности или оплата покупки недвижимости. Это лишь предварительный этап, и регистрации он не подлежит, в отличие от основного документа сделки.

Если недооценивать важность предварительного соглашения, возможны финансовые потери или существенное изменение планов. У продавца, к примеру, могут резко поменяться приоритеты, и он пообещает квартиру другому претенденту, так как тот предложит большую сумму в качестве аванса либо же заплатит полную стоимость квартиры сразу наличными деньгами.

Покупатель же в свою очередь тоже может пренебречь ожиданиями владельца жилья и предпочесть вариант дешевле, с более современным ремонтом, привлекательной обстановкой или без юридических сложностей. Предварительный договор способен обезопасить от подобных обстоятельств.

Порядок оформления договора

Законодательство определяет условия написания таких бумаг. Если при оформлении базовые правила не будут соблюдены, бумага в итоге может быть признана недействительной, следовательно, сделка тоже не будет в должной мере завершена. Основные нормы оформления предварительных договоров купли-продажи сводятся к нескольким обязательным пунктам:

  1. Форма – составляется бумага в письменной форме, обязательны подписи продавца и будущего покупателя или их законных представителей, доверенных лиц. При несоблюдении формы такие виды договоров признаются ничтожными, а это влечет за собой непредвиденные последствия в правовом, финансовом, а возможно, и уголовном смысле.
  2. Предмет – фактический адрес объекта недвижимости и другие подробности о нем (площадь, этаж, год постройки дома, наличие лифта и т.п.). Договор, даже предварительный, должен давать самое полное представление о том, что именно выставлено на продажу.
  3. Условия – стоимость приобретаемого жилья, необходимость заключения преддоговора, условия перехода к основному документу, параметры предстоящей сделки, когда, как и с чем собственность будут передана следующему владельцу.
  4. Сроки – во избежание неточностей, излишних притязаний одной из сторон или ненужных дополнительных разбирательств лучше указать дату, когда предварительное соглашение истечет и настанет время заключать основной договор.

Каждое из действующих лиц сделки обязано указать свои полные личные и паспортные данные. Помимо этого должна быть доказана и полная дееспособность продавца, а также его полное и безоговорочное обладание правами на совершение подобных юридических сделок.

На самом деле, хоть продавец, хоть покупатель вправе ставить сколько угодно условий. Главное обезопасить себя, насколько это возможно. Сделка минует множество рисков и благоприятный исход сделки не заставит себя ждать.

Как регистрируется предварительный договор купли-продажи

При составлении и подписании документа не нужно идти к нотариусу и заносить бумагу в единый реестр. Дело в том, что государственной силы она не имеет, но в юридическом смысле при некоторых спорах все же рассматривается судом и имеет определенную силу.

Однако составлять ее можно в произвольной форме, без нотариального заверения, нужны только подписи двух сторон сделки.

В качестве свидетеля можно взять риэлтора, сопровождающего продавца или покупателя в течение всего процесса. Важно понимать, что предварительное соглашение необходимо как гарантия серьезности намерений. Но формально регистрации оно не подлежит.

Можно ли расторгнуть такой договор

Конечно, прервать действие предварительного соглашения можно, но не без потерь. Если покупатель или продавец не укладываются в сроки и не успевают завершить какие-либо действия, чтобы перейти к оформлению основного документа сделки, другая сторона вправе отказаться от продления и ведения дальнейших дел с данным лицом.

Если по каким-то причинам отказывается покупатель, а перед этим им был внесен задаток, то в качестве платы за обманутые ожидания ответная сторона оставляет всю сумму себе. А если продавец решает повременить с продажей недвижимости или находит более выгодного клиента, то ему придется вернуть задаток в двойном размере.

Временные рамки

В большинстве случаев стороны оговаривают сроки исполнения обязательств друг перед другом. Когда предписанные условия будут выполнены, можно будет приступать к оформлению основного договора. Бывает так, что покупатель и продавец не согласовали временные рамки, тогда будет действовать так называемый срок по умолчанию.

Законодательством предусмотрена определенная норма на такой случай. Стороны должны перейти к исполнению своих основных обязательств максимум через год после подписания предварительного договора. Если в установленный срок сделка купли-продажи не будет осуществлена, предварительный договор аннулируется.

Образец предварительного договора купли-продажи

Текст документа должен быть грамотно составлен, именно это поможет оградить от возникновения неприятных моментов. Аккуратный, внимательный и тщательный подход позволит верно выбрать подходящие в данном случае условия.

В то же время стоит позаботиться о том, чтобы текст не был слишком обширным, не вдаваться во множественные лишние детали.

Скачать образец предварительного договора купили-продажи

Главные требования касательно содержания договора:

  • структурность – позволит проследить все этапы выполнения предварительного и основного договора;
  • лаконичность – не уведет читающего от главной мысли;
  • четкость – исключит возможность разночтений.

Также необходимо помнить о предъявлении важных документов, без которых сделка будет признана недействительной:

  • удостоверения личности;
  • правоустанавливающие документы (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, о наследовании, дарении и т.п.);
  • выписка из домовой книги, из ЕГРН;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт и т.д.

Итак, в тексте предварительного договора купли-продажи должны содержаться следующие пункты:

  1. Заголовок со специальной пометкой (задаток, аванс или др.).
  2. Город и дата составления.
  3. Указание личных данных обеих сторон.
  4. Упоминание о вменяемости при заключении преддоговора.
  5. Раздел Предмет договора (купля-продажа объекта, адрес, номер, площадь, этаж, стоимость, крайний срок оформления следующего этапа, дата передачи объекта новому собственнику, кто несет все расходы по сделке, наличие перестроек/перепланировок в квартире).
  6. Расчеты по договору (задаток, цена, доступ к банковской ячейке и другие обстоятельства).
  7. Задаток (условия, последствия срыва сделки и т.п.).
  8. Заключительные положения.
  9. Подписи сторон.
  10. Расписка о получении денежных средств.

Порядок оформления для ипотечной квартиры

Предварительный договор здесь практически всегда предшествует оформлению основного этапа сделки. Особенно часто такая тенденция наблюдается на вторичном рынке жилья. Причин этому существует две:

  1. Хоть покупатель готов приобрести понравившуюся квартиру, необходимо завершить некоторые формальности. К таким дополнительным действиям относится детальное изучение отчета оценщика, оформление жилищного кредита в банке и т.п. Но ведь продавец может не дождаться его, а заключить сделку с тем, кто предложит большую сумму и заплатит сразу. Чтобы этого не случилось, приходится подстраховаться при помощи предварительного договора.
  2. Владелец продает заложенное имущество. Для удачного завершения сделки ему требуется снять все обременения, на что, конечно, потребуется дополнительное время. А чтобы не упустить выгодного клиента, обязательства скрепляют специальной бумагой с подписями.

Аванс и задаток

Данное соглашение обычно подразумевает указание размера определенной суммы, которую покупатель передает продавцу, подтверждая свои намерения и обозначая свою кандидатуру в качестве ключевой.

Задаток рассматривается в качестве обеспечительного платежа, это официальное понятие, узаконенное Гражданским Кодексом РФ. В случае возврата уплаченной суммы последуют штрафные санкции. После расторжения сделки собственнику придется уплатить такую же сумму в качестве компенсации либо покупатель утратит возможность возврата задатка.

Что касается аванса, та и другая сторона при расторжении обязаны будут вернуть равнозначную сумму, никаких штрафов в данном случае закон не предусмотрел. В Кодексе определение аванса не обозначено, к тому же этот платеж считается частью общей стоимости объекта недвижимости, тогда как про задаток того же сказать нельзя.

Не нужно стесняться изъявлять недоверие или внимательно изучать документацию, подлинность прав на собственность. Продавец или его доверенные лица не вправе запрещать будущему владельцу объекта недвижимости обезопасить себя со всех сторон.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: