Закон о долевом строительстве с 1 июля 2019

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Татьяна Сердюкова
Юрист
Написано статей
137

Закон о долевом строительстве с 1 июля 2019 отменяет ДДУ – теперь продажи в проектах переходят на эскроу-счета. Это направлено на решение проблем дольщиков, которые лишились средств и жилья из-за неблагочестивых фирм.

В течение долгих лет покупатели при желании купить квартиру по ДДУ сталкивались с потерей личных средств: застройщики годами тянули с вводом дома в использование, продавали одно и то же помещение нескольким лицам или вовсе исчезали с инвестированными деньгами.

Долевое участие и договор ДДУ: определение

Долевое участие – возведение объекта за счет личных средств покупателей: люди опосредованно участвуют в строительстве домов за личные средства.

Стороны долевого строительства следующие:

  1. Застройщик (девелопер). Это организация, которая распоряжается земельным наделом на правах собственности либо аренды. В пределах данной территории организация планирует возвести дом с использованием инвестиционных средств с дольщиков.
  2. Участник строительства. Это организация или физическое лицо, которое вкладывает средства в возведение дома. После завершения строительных работ инвестор получит в доме определенную квартиру.

Договор долевого участия – специальный документ, который содержит информацию об условиях заключенной сделки между сторонами строительства. ДДУ в обязательном порядке регистрируется – после проведения регистрации он считается заключенным. Зарегистрировать ДДУ было необходимо в течение 1 месяца.

После того как дом введен в использование, а акт приема-передачи подписан, дольщик становился полноправным собственником квартиры. Как только стороны выполнили возложенные на себя обязательства, действие ДДУ подходит к концу.

Однако с середины 2019 года это больше неактуально – сфера долевого строительства претерпела существенные изменения.

Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года

Новые постановления полностью отменяют прежние правила долевого строительства.

С 1.07.2019 действуют следующие изменения.

  1. Все строящиеся объекты переводятся на эскроу-счета. Застройщик при оформлении договора с дольщиком регистрирует индивидуальный целевой эскроу-счет. Этот счет содержит все средства дольщика до того, как объект окончательно сдадут в использование. Банковская организация на весь срок строительных работ блокирует доступ к этим средствам, чтобы предотвратить их несанкционированное использование.
  2. Денежные средства физических лиц страхуются в Фонде защиты прав дольщиков. Это позволит предотвратить потерю средств при банкротстве строительной фирмы или самой банковской организации.
  3. Застройщик должен направить проектные и инженерные документы в ЕИСЖС.
  4. Для того чтобы добиться разрешения на возведение многоквартирного дома, застройщик должен зарегистрировать новое юрлицо и целевой банковский счет, а также застраховать ответственность. Без этого разрешение ему не будет выдано.
  5. Застройщик вправе проводить строительные работы на нескольких объектах в одно и то же время только в том случае, если он занимается возведением жилищного комплекса.

При этом ряд застройщиков могут продавать квартиры по прежней схеме и после 1.07.2019. Объекты при этом должны соответствовать требованиям законодательства.

Разработка закона о ДДУ проходила по следующим этапам:

  1. с середины 2010 годов стали возникать предложения по аннулированию долевого строительства;
  2. через 5 лет специалисты разработали решение о пошаговой отмене ДДУ к началу 2020 года;
  3. в 2017 году было объявлено о том, что ДДУ сменяются проектным финансированием строительных работ;
  4. через год Путин дал постановление отказаться от ДДУ к 1.07.2019 и вместо этого начать практиковать цивилизованные способы покупки жилья;
  5. в конце 2018 года в законодательство были внесены специальные поправки, которые разработали обновленные нормы и правила долевого строительства на 2019 год.

На 1.03.2019 4 крупных банка РФ оформили 55 соглашений на оформление финансирования на сумму в 34,1 млрд рублей. Было открыто более 1200 эскроу-счетов.

22.04.2019 вступило в законную силу Постановление, которое утвердило критерии готовности здания. Если застройщик им соответствовал, то он мог использовать деньги дольщиков без открытия эскроу-счетов. Это постановление направлено на обеспечение окончания строительства объектов в ситуациях, когда завершение строительных работ возможно исключительно по прежним правилам.

Как изменения повлияют на застройщиков

Уже в 2018 году правила для строительных фирм были ужесточены. Для оформления разрешения на строительство фирма должна была соответствовать таким требованиям:

  • размер средств на банковском счету – как минимум 10% от запланированной стоимости застройки;
  • опыт работы в сфере возведения жилых домов – не меньше 36 месяцев;
  • площадь уже сданных объектов – не меньше 10 000 кв. м
  • отсутствие кредитных задолженностей;
  • отсутствие объектов со срывом срока ввода в использование более чем на 3 месяца.

Эксперты считают, что ужесточение требований к компаниям вместе с переменами в сфере долевого участия приведет к закрытию множества строительных фирм, к замедлению темпов возведения домов.

Предполагается, что осенью 2019 года строительную сферу ожидает спад, но вскоре сложности в адаптации к обновленным схемам работы будут преодолены.

Что изменилось для покупателей

Для покупателей подобные нововведения выгодны. Финансирование через эскроу-счета предотвращает обман дольщиков со стороны строительных фирм. В сделке появляется третья контролирующая сторона – банк, который вправе отказать компании проводить операции, не имеющие отношение к целевому расходованию денежных средств.

Деньги дольщиков находятся под усиленной защитой. В случае если строительная фирма не сможет выполнить взятые на себя обязательства, то дольщики получат обратно свои средства, обратившись в АСВ.

Контролем занимается и государство, которое устанавливает требования к застройщикам. Органы власти вправе освобождать от должности и назначать на нее руководящих лиц фирм. А на собственников и учредителей фирм накладывается солидарная ответственность перед клиентами.

Сегодня в сфере жилищного строительства действует ЕИСЖС. В ней есть информация о разрешениях на возведение жилых домов. Есть и комиссия по контролю над взаимодействием строительных фирм с представителями исполнительной власти, уполномоченными контролировать сферу долевого строительства.

Также дольщиков ожидают и другие изменения.

  1. Строительные фирмы будут стремиться завершить работы по возведению жилого дома как можно быстрее, чтобы получить заблокированные на банковском счете деньги клиентов. В течение долгого времени выплачивать проценты по кредиту застройщикам невыгодно, что тоже будет стимулировать их сдавать дома в использование в оперативном порядке. Главное, чтобы это не привело к ухудшению качества жилья.
  2. Все недобросовестные застройщики покинут рынок, так как возможности организовывать строительные работы у них не будет. Люди станут реже попадать в мошеннические схемы, направленные на изымание денежных средств. В то же время некрупные строительные фирмы, добросовестно выполняющие взятые на себя обязательства перед клиентами, могут не выдержать ужесточения норм и уйти с рынка. Это приведет к монополизации строительной отрасли.

Изменится ли стоимость жилья?

Эксперты выражают опасения о том, что последние нововведения отрицательно скажутся на стоимости жилья для покупателей. Отсутствие продаж на стадии котлована закономерно приведет к повышению стоимости 1 кв. м.

После реформы строительные фирмы столкнутся с существенными затратами, которые повлияют на стоимость жилья. Это объясняется следующими причинами.

  1. Застройщику придется оформлять банковский кредит или пользоваться помощью инвесторов. Строительные компании лишаются возможности пользоваться бесплатными деньгами дольщиков. Банковские организации предлагают застройщикам платное обслуживание счетов, деньги на строительство выделяются под проценты.
  2. Каждая строительная фирма обязана перечислять от 1-1,2% от стоимости проекта в Компенсационный фонд застройщиков.
  3. Сумма уставного капитала зависит от площади планируемого объекта.

По словам специалистов, расходы застройщиков повысятся на треть. Для того чтобы избавиться от части затрат, фирмы переложат их на покупателей, повысив стоимость квартир.

Конкретный прогноз по ценам отсутствует. Минимальный рост цен на новостройки составит 10%, так как квартиры начнут продаваться в уже сданных жилых домах. Многие люди лишатся возможности приобрести квартиры из-за повышенных цен на них.

При этом резкого повышения стоимости в последующие несколько месяцев не произойдет. Если разрешение на строительство фирма получила до 1.07.2018, то возведение дома будет проводиться по прежним правилам и условиям, и стоимость квартир останется прежней.

Отмена долевого строительства в 2019 году

ДДУ с 1.07.2019 больше не заключают. В нашей стране аннулировали привычную модель инвестирования денежных средств физлиц в строительные работы. Это необходимо для решения проблем с мошенничеством строительных фирм, для предотвращения обмана участников строительства. Регистрация эскроу-счетов и оформление банковских кредитов, усиление контроля над строительной сферой со стороны законодательства – все это защищает имущественные права граждан.

Закон о ДДУ с 2019 года

С 1.07.2019 процедура купли-продажи жилья на этапе строительных работ оформляется исключительно через эскроу-счета. Перечень банков, где можно открыть такой счет, установлен законодательством. Строительные фирмы получают деньги с эскроу после того, как они предоставят кредитору разрешение на ввод готового объекта в использование, а также зарегистрируют права собственности на жилой дом.

Застройщики должны:

  1. учитывать средства покупателей и траты на строительные работы по отдельности;
  2. регистрировать эскроу-счета только в том банке, который оформил им кредит (если пришлось привлекать заемные средства).

Для взыскания убытков дольщики первым делом обращаются к застройщикам, а затем – к учредителям. Если застройщик задерживает срок сдачи жилья более чем на полгода, то покупатель вправе требовать возвращения средств с эскроу-счета.

Также законодательство увеличило список оснований для проведения внеплановых проверок деятельности строительных фирм. Какие-либо предупреждения и уведомления направляться застройщикам не будут.

К концу 2024 года количество ДДУ, которые были заключены с открытием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: