Особенности покупки квартиры в новостройке у подрядчика

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Татьяна Сердюкова
Юрист
Написано статей
137

Покупка жилья на первичном рынке (если квартира принадлежит застройщику) и на вторичном (если у квартиры уже были собственники) практически ничем не отличается. Но имеются некоторые особенности покупки квартиры в новостройке у подрядчика: предпродажная подготовка, пакет документов, возможность ипотечного кредитования и другие моменты.

Преимущества квартиры от подрядчика

Сразу определим разницу между застройщиком и подрядчиком: застройщик – это организация, у которой есть права застройки на определенном участке земли. Застройщик может привлекать нескольких подрядчиков для проведения строительных работ и реализации недвижимости.

Иногда подрядчик получает жилплощадь в качестве взаимозачета за выполненные работы. Для покупателя не имеет значения, в каком статусе выступает юридическое лицо при продаже квартиры, главное, чтобы все правоустанавливающие документы были в порядке.

С каждым годом возрастает доля жилья, приобретенного в новостройках, для этого существуют реальные предпосылки: обветшание старых домов, отсутствие капитального ремонта, изношенная инфраструктура, сомнительная история старых квартир, мошенничество на этапе оформления документов и передачи денег.

При этом многие покупатели и риэлторы отмечают весомые преимущества заключения сделок купли-продажи с застройщиками многоквартирных домов (МКД).

  • В новостройках часто имеется собственный отдел продаж, нет необходимости переплачивать риэлторам и юристам.
  • Все документы готовы в оперативные сроки, имеются договоренности с банками, которые предоставляют ипотеку на льготных условиях.
  • Нет внезапных наследников или родственников, претендующих на квартиру, которые пропустили приватизацию или находились на лечении.
  • Удобная планировка, современные материалы для строительства и отделки, которые соответствуют техусловиям и санитарным нормам.
  • Обширные балконы и лоджии, вместительные грузовые и пассажирские лифты, многоуровневые надземные и подземные паркинги.
  • Качественное оборудование инженерных коммуникаций, электропроводки, которые прослужат без ремонта более 20 лет.
  • Эффективные технологии утепления и изоляции, чтобы предотвратить теплопотери и обеспечить звуконепроницаемость жилья.
  • Комплексное благоустройство территории – в надлежащем состоянии сдаются дороги, газоны, игровые и спортивные площадки.

Общее впечатление от новостроек значительно превышает уровень старого жилого фонда: свежеотделанные фасады, просторные подъезды и вестибюли, однотипные дверные и оконные конструкции.

В проекте сразу предусмотрены площади коммерческого назначения: магазины, офисы, салоны красоты, фитнес-залы, которые органично вписаны в жилое пространство.

Покупатель может выбрать квартиру с чистовой отделкой или самостоятельно заняться ремонтом. При этом не придется демонтировать старые покрытия или вскрывать стены, чтобы заменить проводку.

При осмотре квартиры будущий покупатель вправе указать на строительные дефекты или другие недостатки и потребовать их устранения в конкретные сроки. Поэтому перед подписанием передаточного акта лучше проверить объект недвижимости вместе с независимым экспертом.

Предполагаемые риски при покупке квартиры от подрядчика

Квартиру в новостройке можно купить на этапе строительства по договору долевого участия (ДДУ) или после сдачи здания в эксплуатацию. Основные риски возможны при оформлении ДДУ, но сейчас законодательство максимально защищает права дольщиков, чтобы они не «потеряли» свои деньги.

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» предусматривает финансовую и юридическую ответственность застройщика, создание эскроу-счетов, на которых будут «заморожены» средства до окончания строительства.

  • При заключении ДДУ старайтесь выбирать квартиры в домах, которые готовы более, чем на 50-60%. Посмотрите проектную документацию и график строительства, проверьте историю застройщика: когда и какие объекты сдавались. в таком случае. Выбирайте проверенные организации, даже если возникнут проблемы с окончанием сроков строительства, будет больше возможностей отстоять свои интересы в суде и получить реальную компенсацию.
  • В первые 2-3 года вскрываются все технологические и строительные недостатки – некачественные трубы или провода, непрочная облицовка фасада и другие. Поэтому многие советуют покупать квартиру в доме после «усадки» через пару лет после сдачи в эксплуатацию. Полезно пешком пройти по всем этажам, пообщаться с соседями, посмотреть отзывы в интернете.
  • При массовом заселении в новостройку начинается интенсивный ремонт и грохот перфораторов со всех сторон. Привозят тонны строительных материалов, загрязняют площадки и лифты. Поэтому следует или предусмотреть «запасной вариант» или запастись железным терпением.

Процедура приобретения и оформления документов

Оформление договора зависит от того, на каком этапе находится строительство дома:

  • Договор купли-продажи, если объект уже сдан в эксплуатацию и внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Ничем не отличается от обычного договора, только здесь в числе участников сделки со стороны продавца – юридическое лицо.
  • Договор долевого участия, если дом еще в процессе строительства и не сдан в эксплуатацию. При этом само подписание договора и переход права собственности подлежит регистрации. ДДУ – основной документ, который фиксирует условия передачи собственности от застройщика или подрядчика к покупателю.
  • Договор переуступки права требования (договор цессии),

    по которому правообладатель может переуступить свои права на будущую квартиру другому покупателю. Ведь квартира еще не существует, как объект, подлежащий регистрации в Росреестре, поэтому происходит не купля-продажа, а переуступка прав и требований. Основное отличие: ДДУ на квартиру можно заключить только один раз, а договор цессии можно переоформлять без ограничений.

В любом случае, со стороны покупателя потребуется такой пакет документов:

  • паспорт или иное удостоверение личности;
  • заявление о регистрации прав по договору купли-продажи, договору долевого участия или договору переуступки права требования;
  • договор с застройщиком или с подрядчиком;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Помимо этого могут понадобиться доверенности на законных представителей, согласие застройщика на переуступку права требования, справки о выполнении всех обязательств со стороны подрядчика и прочие по ситуации.

Совет! Отдать подрядчику деньги очень просто, а получить обратно очень сложно, поэтому советуем привлечь к оформлению договора независимого строительного оценщика и юриста. Их услуги обойдутся от 30 000 рублей, но это незначительная сумма на фоне возможных непредвиденных расходов.

Финансовые вопросы приобретения новостройки

Квартиры от застройщика соотносимы по стоимости с квартирами «на вторичке», исключая дома в центральных районах или те, которые относятся к категории «исторических», «элитных» и подобных.

Поэтому новые квартиры настолько популярны и у молодых семей, и у людей пенсионного возраста. Этому способствуют дополнительные финансовые возможности:

  • Квартиры по ипотечному кредиту даже для пенсионеров – крупные строительные фирмы тесно сотрудничают с банками (ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк и многие другие), чтобы упростить и ускорить процедуру оформления кредитного договора.
  • Эти же банки предлагают льготные условия кредитования для клиентов партнерских организаций – на 1-2% ниже, более выгодные условия страховки и другие привилегии.
  • Возможна рассрочка от застройщика – при наличии основной суммы может быть предоставлена рассрочка до 20% остатка на период до 2 лет.
  • Использование воинского или материнского (семейного) сертификата, при этом у многих застройщиков материнский капитал, размер которого составляет примерно 450 000 рублей, удваивается. Это означает, что в сумму платежа засчитывается 900 000 рублей.

Вы не обязаны заключать договор страхования жизни при ипотеке именно в том банке, где кредитуетесь, ведь разница в условиях страховки достигает сотни тысяч рублей. Теоретически, банкам запрещено оказывать одну услугу (кредитование) только при условии получения другой (страхование). Но на практике банковские менеджеры прилагают все усилия, чтобы удержать клиента и навязать невыгодную страховку с дополнительными опциями.

Покупка квартиры от субподрядчика

Субподрядчик – это лицо, которому генеральный подрядчик передал определенные полномочия, например, по части строительства и реализации жилья. Таким образом чаще всего реализуется жилье в недостроенном доме, тогда оформляется не договор купли-продажи, а договор переуступки права требования относительно объекта договора.

Проблема заключается в том, что иногда происходит многократное переоформление договора с переуступкой права требования. Это осложняет проверку законности и наводит на определенные подозрения. Поэтому следует внимательно проверять не только застройщика, но и все организации, причастные к передаче права на конкретный объект недвижимости.

Квартира в новостройке – это надежный способ инвестировать свободные средства в ликвидный объект, который можно сдавать в аренду или продать при необходимости. Чаще всего продавцом выступает застройщик или другое юридическое лицо, что существенно упрощает подготовку и проверку документов по сравнению с квартирой на вторичном рынке. Цены на жилье от застройщика зависят от степени готовности объекта, можно попросить дополнительную скидку, оформить ипотеку или рассрочку.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: