Продажа квартиры при вступлении в наследство

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Татьяна Сердюкова
Юрист
Написано статей
137

Существуют разные причины купли-продажи унаследованной квартиры. Право собственности переходит преемнику со дня смерти наследодателя. Это предусмотрено законодательством вне зависимости от длительности оформления. Процедура предусматривает несколько этапов, поэтому она может продолжаться 6 месяцев и более.

О продаже квартиры полученной по наследству

Заключать официальные сделки купли-продажи квартиры собственник вправе только после включения его Росреестр в качестве владельца объекта недвижимости. Заявитель получает свидетельство о вступлении в наследство у нотариуса.

Вместе с тем он делает запрос на выдачу свидетельства о праве собственности в Росреестре после уплаты госпошлины в размере, установленном законодательством. Без соответствующих свидетельств наследник не имеет права продавать квартиру.

Регистрация прав собственности на квартиру

Правила прохождения процедуры госрегистрации квартир предусмотрены ФЗ-№218 от 13.07.2015 г. ГК РФ в ст.131 регламентирует принципы ведения ЕГР или единого государственного реестра в плане регистрации имущественных прав, а также в связи с их ограничением, прекращением и переходом.

Сбор и подача документов

Для официальной регистрации права собственности в Росреестре следует заполнить соответствующий бланк заявления. Правопреемник предоставляет удостоверение личности, а также кадастровый паспорт и документ, свидетельствующий о праве наследования имущества. Госрегистратор рассматривает пакет документов при наличии платежного подтверждения об уплате государственной пошлины согласно статье 333.35.

Сроки оформления квартиры в собственность

Наследуемое жилье, на которое заявителю нужно зарегистрировать право собственности, оформляется в течение определенного срока. Он предусмотрен ФЗ-№218 «О государственной регистрации недвижимости», подписанным 13 июля 2015 года.

Сроки регистрации квартиры в Росреестре зависят от способа предоставления пакета документов. Его можно передать через МФЦ, отправить почтой или с представителем. Прямая передача документов предполагает более короткие сроки их рассмотрения.

Поскольку процедура регистрации состоит из нескольких этапов, то на прохождение каждого из них нужно затратить определенное время. Изменения в законодательстве относительно сроков проверки документов в Росреестре на достоверность, правильность оформления и выявление разногласий сокращен. Для каждого запроса он составляет 3 дня, отсчитываемых с момента регистрации заявления в учреждении.

Правильно при отправке документов учесть время, в течение которого должно прийти заявление, а также срок ответа заявителю.

После отправки пакета документов в МФЦ результата проверки следует ждать через 5 дней. Срок, установленный для обработки заявлений, составляет 3 дня. Передача документов через МФЦ увеличивает срок регистрации на 2-4 дня, поскольку их доставляют в органы Росреестра, а после рассмотрения забирают для выдачи заявителю.

Расходы на регистрацию в ЕГРП

Заявитель, предоставивший документы, обязан уплатить государственную пошлину в установленном НК РФ стандартном размере. Для физических лиц он составляет 2000 рублей. Платежный документ в виде квитанции предусмотрен на официальном сайте Росреестра.

Сумму оплаты госпошлины может изменить Министерство экономического развития, поэтому квитанция в распечатанном виде будет недействительной. В случае ошибочного перечисления деньги можно будет вернуть в течение 3 дней. При необходимости заявление в Росреестр подают повторно.

В расходы на оформление права собственности на объект недвижимости входит сумма оплаты за проведение регистрации, составляющая 1000 рублей.

Продажа зарегистрированной в собственность квартиры

В соответствии со статьей 1175 новый собственник квартиры принимает объект вместе с долгами при их наличии. Задолженность по квартплате должна быть погашена, иначе продажа квартиры будет незаконной. Если квартира получена в кредит, то она может находиться под залогом у банка, без письменного разрешения которого этот объект продать нельзя. Продаваемая недвижимость обязательно должна стоять на кадастровом учете.

Предоставляемые документы

Сделку с недвижимостью оформляют при наличии соответствующего пакета документов, который должен содержать:

  • свидетельство о получении права наследования имущества;
  • удостоверения личности лиц, участвующих в сделке продажи квартиры;
  • свидетельство, выданное Росреестром, подтверждающее регистрацию права собственности на недвижимость;
  • выписку из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие на недвижимости арестов и каких-либо обременений;
  • справку-расчет, выдаваемый для подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным платежам, взятый из ЖЭО;
  • справку об отсутствии лиц, прописанных в квартире, подготовленную на основании записей, сделанных в домовой книге;
  • план квартиры, документы из БТИ.

Официальный отказ от доли в наследстве должен быть подписан иными лицами, вступившими в него. Продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети, можно только при согласии органов опеки. После подписания договора между сторонами новый собственник подает заявление в Росреестр. Заявитель должен предоставить следующие документы:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины в размере, установленном НК РФ.

Срок внесения изменений Росреестром составляет 10 рабочих дней с момента обращения заявителя.

Налог на продажу квартиры полученной по наследству

Реализация унаследованного жилья предполагает уплату НДФЛ с определенной доли дохода, полученного собственником. Этот налог предусмотрен с целью государственного регулирования активности на рынке недвижимости. Чтобы она не снижалась, законодательство предоставляет налоговые вычеты или льготы.

Суммы налогов или имущественных вычетов должны быть уплачены с остатка. Основанием для этого является время, прошедшее с момента официального вступления в наследство. Если продаваемую квартиру наследник получил в собственность более 3 лет назад, то по закону он не обязан платить с нее налог.

Если квартира в собственности менее 3 лет

Сделка купли-продажи объекта облагается НДФЛ, если с момента регистрации прав собственности не прошло 3 года. Владельцу, решившему реализовать жилье, следует подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Документ должен быть предоставлен до 30 апреля года, который следует за отчетным периодом.

Если декларацию нет времени передать лично, то для ее сдачи можно использовать сайт www.nalog.ru, почтовые услуги. В 2019 году ставку НДФЛ определяют как процент от налогооблагаемой базы. Граждане РФ уплачивают налог в размере 13%, а собственники объектов имущества, которые не являются резидентами, оплачивают НДФЛ по ставке 30%.

Налогооблагаемая база не всегда представляет собой стоимость имущества, указанную в заключенном договоре. Законодательство позволяет уменьшить сумму налога, которую необходимо перечислить в бюджет.

Если квартира в собственности более 3 лет

Статья 217 Налогового кодекса РФ предусматривает для резидентов налоговый вычет, равный стоимости квартиры. Вычет действует, если жилье находится в собственности владельца более 3 лет.

Срок владения имуществом должен начинаться с даты смерти наследодателя, а не с момента внесения записи, связанной с изменением права собственности в ЕГРП.

Можно ли продать долю квартиры, доставшуюся в наследство

Если собственник полученной в наследство квартиры планирует продать свою долю, то владельцы оставшихся частей объекта недвижимости обладают «преимущественным правом покупки». Оно предусмотрено статьей 250 ГК РФ. Перед заключением сделки продавец собственной доли оповещает в письменном виде других собственников с указанием условий реализации и стоимости имущества.

Если совладельцы собственника, желающего продать квартиру, не планируют выкупать свои доли, то они должны подписать письменный отказ. Он будет автоматическим, если в течение 30 дней с момента уведомления родственники наследополучателя не согласились на выкуп своей части имущества.

Если родственники не получили соответствующего уведомления от продавца, то они могут предъявить судебный иск о переводе прав покупки квартиры.

Как уменьшают сумму налога при продаже жилья

Чтобы снизить сумму НДФЛ при заключении сделки купли-продажи квартиры или не платить его, следует подождать 3 года после регистрации права собственности на наследуемый объект. Это избавит от необходимости подачи налоговой декларации. Закон освобождает от уплаты НДФЛ преемников, в чьей собственности недвижимость находилась более 3 лет.

Срок, предусмотренный для получения льготы при реализации квартиры, в 2016 году был изменен и составил 5 лет. Это правило не распространено на совершение сделок с объектами наследуемого имущества.

Для снижения ставки НДФЛ и полного освобождения от уплаты налога можно не ждать 36 месяцев. Вместе с тем продавец обязан сдавать декларации. Чтобы уменьшить налог, выполняют несложный расчет. Для этого уменьшают стоимость объекта недвижимости на сумму налогового вычета, размер которого составляет 1 млн рублей. Вычитают и приобретательские затраты, связанные с оформлением наследуемого имущества в собственность. Итоговую сумму умножают на 13%.

Расходы зачастую меньше 1 млн рублей, поэтому размер налогового вычета соответствует этой сумме. Продавцу разрешено вычитать налоговую льготу или расходы по собственному выбору.

Продажа недвижимости частями требует предоставления деклараций каждым из дольщиков от собственного имени. Документ содержит информацию о сумме НДФЛ, определяемой на основе стоимости той части имущества, которая ему принадлежит.

Налоговый вычет применяют на основе распределения между дольщиками стоимости имущества в процентном соотношении, согласно которому 1 млн рублей на стоимость объекта делят пропорционально долям, получая налогооблагаемую базу для расчета НДФЛ и льготы по нему.

Стоимость квартиры, указанную в договоре, одновременно отражают в декларации. Если уровень цены на объект недвижимости ниже его кадастровой стоимости, то закон допускает сумму налогооблагаемой базы не менее 70% кадастровой стоимости.

Законодательство, связанное с оформлением наследуемого недвижимого имущества и государственной регистрацией его объектов, постоянно изменяется. По этой причине сокращены сроки регистрации права собственности, а также договоров купли-продажи квартир.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: