Как составить договор купли продажи с рассрочкой платежа?

Договор купли-продажи, в основе которого лежит рассрочка платежа, представляет собой отложенный способ оплаты. В этом случае продавец и покупатель заранее оговаривают период, на протяжении которого будет погашен текущий долг. Этот способ оплаты часто используется для оплаты недвижимости: квартир или нежилых помещений. Рассрочка является одним из вариантов коммерческого кредита и имеет установленные правила оформления договора, получения оплаты, налогообложения.

Законная сторона вопроса и особенности договора

Реализация имущественных прав, связанных с полной или частичной оплатой продаваемого объекта, регулируется Гражданским кодексом. Его нормы распространяются на любые виды сделок: рассрочки, кредиты, в том числе ипотечные, или отсрочки платежей. Законная сторона вопроса таких соглашений регулируется Гражданским кодексом, согласно которому происходит передача имущественных прав владельца покупателю, обязующемуся выплатить полную стоимость предмета сделки. Устанавливается ограниченное время, необходимое принимающей стороне на погашение задолженности перед владельцем объекта.

Если выплата денежных средств не предусматривает конкретный срок исполнения, а договор не объясняет условий, при которых обязательство может быть определено, продавец вправе обратиться к статье 314 ГК РФ. Она гласит, что выполнение финансовых обязательств покупателя должно быть исполнено в течение 7 дней после обращения кредитора за долгом.

Детали такой разновидности сделки определяются статьей 488 ГК РФ, отражающей специфику порядка оплаты предмета договора. Так, например, если иное не определенно составленным договором купли-продажи, товар, находящийся у покупателя, до момента полной оплаты его стоимости признается находящимся в залоге у продавца. Это положение обеспечивает выполнение денежных обязательств, выражающихся в уплате стоимости вещи. В момент реализации товара происходит передача всех документов, связанных с его распоряжением —техпаспорт, сертификат качества и др.

Другими особенностями такой разновидности сделок, связанной с рассрочкой, можно назвать следующие моменты:

  • Отказ продавца передать покупателю оплаченный товар. Принимающая сторона может отказаться от своих денежных обязательств в отношении предмета сделки. Также покупатель имеет право назначить определенный срок продавцу, в который он обязуется передать объект и всю документацию, связанную с его использованием.
  • Несвоевременная передача покупки. Если принадлежности, идущие в комплекте с покупаемой вещью, не переданы в установленный срок, принимающая сторона может отказаться от сделки.
  • Уменьшение количества товара. Если продавец передает во владение меньшее количество единиц товара, оговоренного договором, покупатель может либо потребовать недостающую часть, либо отказаться от уже доставленного. В случае, когда часть товара оплачена, можно потребовать возврата средств.
  • Просрочка платежа. Если покупатель своевременно не внес денежные средства на счет, он считается лицом, присвоившим себе чужие деньги. Ответственность за это наступает по статье 395 ГК РФ. Продавец может расторгнуть сделку с условием возвращения ранее поступивших денежных средств.

В этом заключаются ключевые отличия договоров купли-продажи, заключаемых с рассрочкой. Остальные аспекты не отличаются от стандартных операций, связанных с приобретением имущества, товаров или услуг.

Вида рассрочки

Стороны вправе выбирать оптимальные способы рассрочки платежа и обговаривать их условия. Все возможные виды рассрочки рассмотрим далее.

Задаток и оплата остатка

Покупатель передает оплату за полученный товар два раза: первый при внесении задатка, обеспечивающего гарантию заключения сделки. Переданное в собственность имущество оформляется в специальных организациях, после чего покупатель должен внести остаток на счет продавца. Сумма задатка заранее обговаривается в соглашении. Стандартно его размер составляет не более 30% от общей стоимости товара.

Оформление задатка происходит с составлением отдельного договора и написанием расписки о получении средств. Покупатель должен вносить строго определенную сумму в соответствии с оговоренными условиями. При отказе от сделки внесенный задаток не будет возвращаться.

Процентная рассрочка с задатком

Этот вариант предполагает внесение задатка и последующую выплату остатка с процентами. По этим условиям остатки суммы разделяются на ежемесячные платежи, по которым начисляются определенные проценты. Контракт оговаривает такие моменты как:

  • конечная стоимость недвижимости или товара;
  • размер вносимого задатка;
  • сумма ежемесячного платежа;
  • оставшаяся задолженность;
  • установленные проценты;
  • дата внесения платежа.

Ежемесячные платежи без задатка

Такой вид рассрочки встречается нечасто, обычно при реализации государственных программ, связанных с социальным жильем. Вся сумма делится на ежемесячные платежи, выплачиваемые по нулевой процентной ставке.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи в рассрочку нужны следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН — на основании этого документа продавец может реализовывать объект для продажи;
  • паспорт, устанавливающий личности покупателя и продавца;
  • выписка из домовой книги о гражданах, прописанных в жилом помещении, при продаже квартиры;
  • свидетельство об отсутствии задолженностей на объекте недвижимости;
  • Устав или другой учредительный документ при покупке жилья через застройщика.

Как оформить договор

Чтобы оформить договор, нужно придерживаться следующего алгоритма:

  1. Собрать необходимые документы.
  2. Оговорить график платежей, с которым будут согласны обе стороны, размер вносимого задатка, процентную ставку.
  3. Составить договор купли-продажи с учетом рассрочки и согласовать его текст.
  4. Поставить подписи обеим сторонам, что выражает их согласие с условиями сделки.
  5. Зарегистрировать документ о передаче собственности в Росреестре с прописанным обременением в виде рассрочки.

Образец

Скачать образец договор купли-продажи с рассрочкой платежа.doc

Правильно составленный договор должен содержать такие сведения как:

  • Полные данные о сторонах и их реквизиты. Физическим лицам необходимо прописать ФИО, паспортные данные и адрес прописки. Юридическим лицам нужно написать полное наименование их организации, указать фактический и юридический адрес.
  • Товар, на который заключается сделка. Детальная информация об объекте продажи, его виде, назначении, местоположении, площади, числе комнат, планировке и т.д. Все сведения, на основании которых можно идентифицировать предмет сделки.
  • Денежные вопросы. Стоимость объекта, срок проведения платежей, их периодичность и вносимая сумма. Также необходимо прописать ответственность, наступающую в случае неисполнения обязанностей покупателя и нарушении порядка оплаты.
  • Информация о существующих ограничениях. Если объект имеет обременения, нужно указать, с чем они связаны.
  • Информация о залоге. Указывается, какая сумма будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты стоимости объекта со стороны покупателя.
  • Срок передачи объекта. Если в рассрочку приобретается жилой объект недвижимости, продавец должен четко определить, за какое время недвижимость освободится от имущества предыдущего хозяина. Также в этот пункт включается время на выписку из квартиры.

Максимально подробно составленный договор купли-продажи предотвратит возникновение неожиданных проблем и неприятностей. Заранее оговоренные условия взаимодействия обеих сторон будут служить надежным алгоритмом по успешному проведению сделки.

Регистрация договора

Любая продажа товара, услуги или объекта недвижимости, происходящая в рассрочку, должна оформляться в письменном виде. Только договор с подписями обеих сторон признает сделку состоявшейся и законной. Иначе даже переведенные денежные средства не обеспечат покупателю возникновение права собственности на какую-либо вещь.

Оформление новых имущественных отношений обязательно должно регистрироваться в Росреестре. Чтобы зарегистрировать право собственности, необходимо обратиться непосредственно в организацию или сделать это через МФЦ. Понадобятся такие документы как:

  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
  • подписанный оригинал договора купли-продажи;
  • квитанция, свидетельствующая об уплате государственной пошлины;
  • заявление об оформлении.

Без надлежащей государственной регистрации новый владелец не сможет вступить в законные права.

Риски

При заключении такой разновидности сделок существуют потенциальные риски как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, необходимо знать распространенные ситуации и ошибки, с которыми сталкиваются обе стороны.

Для продавца

Владелец собственности передает ее в пользование покупателю, еще не имея на руках полную стоимость реализуемого объекта. В этом случае могут возникнуть следующие проблемы:

  • Невыполнение условий оплаты со стороны покупателя. Новый собственник может задерживаться, просрочивать платежи или вносить неполную сумму. Систематическое нарушение правил является основанием для расторжения договора.
  • Расторжение соглашения. При отказе от полной передачи объекта покупателю продавец должен вернуть ранее полученные денежные средства. Может сложиться ситуация, при которой их не окажется в свободном доступе.
  • Испорченное состояние возвращенного товара или объекта недвижимости.
  • Наличие просроченных платежей. Если объектом сделки была недвижимость, собственник может вернуть ее себе и обнаружить долги по коммунальным платежам. Взыскать их сумму с недобросовестного покупателя можно только через суд, если он не хочет платить добровольно.

Несмотря на юридическую защиту имущества, наличие залога, продавец рискует потерять деньги или получить обратно объект в ненадлежащем состоянии.

Для покупателя

Покупатель главным образом рискует в случае, если невнимательно читает предлагаемый договор купли-продажи. Ему следует обращать особое внимание на процентную ставку, если она имеется, сроки и размеры проводимых платежей. При нарушении обязательств по перечислению денежных средств, на покупателя может быть не только возложена финансовая ответственность, но и принудительная продажа имущества. Это происходит в случаях, когда необходимо погасить основной долг и оплатить накопленные штрафы.

Налогообложение

При продаже имущества в рассрочку налоговое законодательство отмечает поступление дохода в несколько периодов. Однако произвести имущественный вычет по доходам от реализации квартиры можно только единожды.

Статья 223 Налогового кодекса определяет процесс установления даты, связанной с получением дохода, как день ее непосредственной выплаты. Исключения из этого правила составляют только денежные средства, выплачиваемые по трудовому договору. Поэтому датой получения дохода от реализации имущества в рассрочку считается день поступления этого дохода на счет владельца. Если выплаты приходятся на разные налоговые периоды, каждый из них считается моментом получения дохода.

Налогоплательщик в праве совершить налоговый вычет от продажи имущества. Для жилых помещений, находящихся в собственности меньше 3 лет, эта сумма не может превысить 1 миллион рублей. Продажа имущества по договору купли-продажи с рассрочкой также позволяет произвести налоговый вычет один раз. Не имеет значения факт того, на протяжении скольких налоговых периодов на счет владельца имущества поступали денежные средства, выплачиваемые за погашение долга.

Особенность продажи имущества в рассрочку в том, что получение фактического дохода растягивается на длительное время и может выпадать на разные годы. В этом случае необходимо декларировать доход за все время, на протяжении которого поступали денежные средства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий