Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Часто встречающийся в практике договор кули-продажи недвижимости (далее – ДКП) заключается в простой письменной форме. Переход права собственности на актив, возникающий на его основании, подлежит государственной регистрации. Необходимость расторжения договора может возникнуть и у граждан, продавших коттедж или квартиру, и у предприятий, которые оказались недовольны сделкой по реализации торгового или складского комплекса. Закон предусматривает 2 механизма прекращения отношений –по соглашению продавца и покупателя или через суд.

Можно ли расторгнуть по закону без обращения в суд

Гражданский кодекс допускает случаи расторжения договора без необходимости обращаться в суд с исковым заявлением. Закон разрешает это делать в том случае, когда на прекращение отношений существует формализованная воля обеих сторон сделки, выражающаяся в заключении дополнительного соглашения о расторжении договора. Основаниями расторжения могут быть:

  1. Нарушение условий договора одной из сторон, например, неоплата, неполная оплата или отказ от передачи объекта.
  2. Изменение обстоятельств, когда в его результате одна из сторон утрачивает то, на что могла бы претендовать перед заключение сделки.

Самостоятельной причиной для прекращения действия договора станет признание его недействительным, но это возможно только в судебном порядке. Расскажем об каждом основании подробнее.

Нарушение условий договора

Эта причина для прекращения соглашения оказывается наиболее частой. В судебной практике обычно встречаются следующие виды таких нарушений:

  • покупатель не оплатил оговоренную сумму или ее часть;
  • объект недвижимости оказался не соответствующим тем требованиям, которые к нему предъявлялись. Например, по договору квартира должна была быть передана в идеальном состоянии, на практике, жить в ней невозможно;
  • продавец отказывается от фактической передачи объекта по акту приема-передачи;
  • право собственности продавца на объект оспаривается третьими лицами и он внезапно оказывается арестованным судебным приставом.

При возникновении такой ситуации стороны или приходят к согласованному решению о расторжении соглашения о купле-продаже с минимальными потерями или участник сделки, чьи интересы нарушены, вынужден обратится в суд. В этом случае он может рассчитывать не только на расторжение, но и на взыскание сумм понесенных им убытков.

Изменение обстоятельств

На практике, в том числе, в судебной, это основание встречается крайне редко. Согласно ст. 451 ГК РФ инициатору возвращения ситуации в первоначальное положение придется доказать:

  • фактическое наступление обстоятельств, которые так повлияли на ситуацию, что он лишился большей части того, на что мог рассчитывать при подписании договора. Примером может быть случай, когда в оплату за объект недвижимости передается другой объект и он внезапно разрушается в результате стихийного бедствия;
  • то, что при подписании невозможно было предвидеть наступление такой ситуации;
  • ДКП четко не оговаривает, какая из сторон несет риск изменения ситуации;
  • ущерб должен быть существенным.

Такая совокупность событий возникает редко, и это основание прекращения отношений практически не применяется.

Признание договора недействительным

Закон рассматривает 2 ситуации – когда договор является недействительным с момента его заключения, это называется ничтожность, и когда договор может быть оспорен по тем или иным основаниям. Ничтожным, то есть недействующим, вне зависимости от того, состоится ли решение суда, договор будет тогда, когда он существенно нарушает закон, например, продается вещь, заведомо не принадлежащая продавцу, или если он подписан недееспособным лицом.

Недействительность устанавливает суд. Истцу потребуется доказать, что сделка совершалась под влиянием угроз, давления, его обманули или иным способом вынудили поставить свою подпись на документе. Также здесь могут быть рассмотрены такие обстоятельства как:

  • имущество совместно нажитое, а согласие супруга нет;
  • нарушены права несовершеннолетнего без согласования с органами опеки;
  • на объекте оказались несогласованные перепланировки;
  • квартира находится в ипотеке и согласие банка подделано либо иным способом право зарегистрировано в обход интересов кредитного учреждения;
  • ДКП фактически прикрывает другую сделку, например, дарение или совершается с целью обойти закон, например, в течение 6 месяцев до банкротства, с целью удовлетворить одних кредиторов в ущерб другим.

На практике такие ситуации труднодоказуемы в тех случаях, когда нужно подтвердить факт угрозы или давления. Для юридического лица недействительным будет договор, если директор компании вышел за пределы своих полномочий, указанных в уставе, или сделка не была одобрена общим собранием учредителей. Так же, если квартира, например, покупается гражданином при банкротстве организации, недействительность может быть связана с тем, что конкурсный управляющий нарушил требования закона о банкротстве.

Расторжение по согласованию сторон

Наиболее простым случаем будет тот, когда обе стороны сделки готовы отказаться от ее исполнения и расторгнуть договор. Им потребуется только выработать механизм удовлетворения взаимных претензий и подписать дополнительное соглашение о прекращении действия договора. Обычно процедура разрыва отношений по соглашению сторон выглядит следующим образом:

  • сторона-инициатор направляет второй стороне письмо с просьбой о расторжении и прикладывает к ней проект дополнительного соглашения, описывающего, в том числе, механизм урегулирования взаиморасчетов. Ждать ответа нужно как минимум месяц, если в договоре не указаны другие сроки;
  • вторая сторона выражает свое согласие, направляя в ответ или подписанный экземпляр соглашения или протокол разногласий с просьбой внести изменение в текст;
  • соглашение о расторжении поступает в государственные органы для переоформления права собственности;
  • осуществляются взаиморасчеты.

Этот цивилизованный механизм возвращения ситуации к изначальному положению оказывается наиболее удобным т дешевым для обеих сторон.

Расторжение в одностороннем порядке

Односторонний порядок расторжения может быть реализован только в суде. Невозможно самостоятельно разорвать договор при отсутствии согласия другой стороны. Основанием для переоформления права собственности на квартиру обратно могут быть только:

  • соглашение или обратный договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Так что при отсутствии обоюдного согласия, сторонам придется обратиться в судебное учреждение, которое определит судьбу ДКП и урегулирует взаимоотношения сторон. Суд пойдет навстречу в одном из двух случаев:

  • одна сторона существенно не исполнила свои обязательства;
  • нарушен закон.

Обе эти ситуации придется доказывать.

Сроки расторжения

Для прекращения действия соглашения по взаимному согласию сроки не регламентированы, если придется обращаться в суд, то требуется ориентироваться на сроки исковой давности:

  • при нарушении условий договора – 3 года, с того момента, как пострадавшая сторона узнала о нарушении права;
  • при существенном изменении обстоятельств – 3 года;
  • при ничтожности – 3 года с момента перехода права собственности;
  • при оспоримости – 1 год, с такого момента, как прекратилось действие давления или угрозы (ст. 181 ГК РФ).

При необходимости пропущенные сроки могут быть восстановлены судом, потребуется подавать дополнительное ходатайство об этом, но во избежание рисков их лучше не пропускать.

Обращение в суд

Выбор суда зависит от субъектного состава сторон. Если стороны участвуют в предпринимательской деятельности, иск подается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, если договором не предусмотрено иное. Существуют варианты:

  • по месту нахождения истца;
  • по месту нахождения имущества;
  • согласно арбитражной оговорке – в выбранный сторонами изначально третейский суд.

Физические лица могут подать иск в зависимости от цены договора в мировой суд, согласно ст. 23 ГПК РФ, стоимость объекта в этом случае не должна превышать 50 тысяч рублей, или в суд общей юрисдикции.

Необходимые документы

Иск требует тщательной подготовки.  В исковом заявлении должны содержаться следующие данные:

  • наименование суда;
  • имена или наименования и адреса сторон. Желательно для гражданина указать еще дату и место рождения, номера ИНН или СНИЛС, если они известны, для юридического лица – ИНН и ОГРН. Адреса должны быть достоверными, именно по ним суд будет отправлять определения и иные уведомления;
  • цена иска (стоимость договора);
  • предмет требований –основания, по которым истец просит расторгнуть договор;
  • сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования споров;
  • ссылка на нормативные акты.

Исковое заявление подписывается истцом или его представителем в двух экземплярах – в суд и копия для ответчика.  Не менее внимательно, чем иск, нужно подготовить приложения к нему:

  • копия ДКП и всех приложений к нему, включая документы на объект недвижимости и выписку из реестра регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающая переход права собственности;
  • акт приема-передачи объекта;
  • акт обследования состояния квартиры, здания или помещения (при необходимости);
  • документы об оплате объекта недвижимости;
  • акт сверки взаиморасчетов (для юридических лиц);
  • доказательства, подтверждающие наличие обременений;
  • платежное поручение об оплате государственной пошлины с отметкой банка об исполнении;
  • доказательства отправки копии иска ответчику (квитанции почты об отправке заказного письма или уведомление о вручении);
  • доверенность (если иск подает юрисконсульт или представитель истца).

Если требуются еще доказательства, то они должны быть собраны с учетом требований законодательства. Не будет принята судом аудиозапись, сделанная без ведома одной из сторон или неподписанные документы.

Процедура и правила оформления иска

Заявить требование о расторжении ДКП может покупатель, продавец или третье лицо, например, прокуратура или органы опеки, в случае, когда нарушаются интересы ребенка или недееспособного. В ряде случаев, если ДКП заключался в отношении объекта, находящегося в ипотеке, заявить требование о недействительности может банк. В Арбитражный суд иск может быть направлен с использованием системы электронного правосудия, это существенно экономит время, проходящее от направления заявления до его рассмотрения. Если иск подается в электронном виде – документы сканируются, копии заверяются подписью и они загружаются на my.arbitr.ru. Для осуществления операции потребуется аккаунт на Госуслугах. Если иск подается по почте или в канцелярию в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции, то все приложения сшиваются вместе с исковым заявлением, страницы нумеруются.

Скачать образец иска о расторжении договора

Сроки

Определение о назначение дела к рассмотрению обычно появляется на следующий день после поступления иска в суд, если он подан через электронный документооборот, определение появится уже на следующий день. В нем будет указано:

  • порядок рассмотрение дела – упрощенный или обычный (часто зависит от суммы иска);
  • список дополнительных документов, которые нужно предоставить суду;
  • дата первого заседания (обычно назначается в течение месяца).

Если спора нет, дело может быть рассмотрено в течение месяца-двух. Если от ответчика поступил отзыв, одним заседанием может не обойтись и нужно рассчитывать на 3-4 месяца. Решение вступает в силу в течение месяца, если дело в арбитражном суде рассматривалось в порядке упрощенного судопроизводства – в течении 7 дней. Апелляция еще удлинит сроки.

Стоимость

На первом этапе потребуется оплатить только госпошлину и, может быть, почтовые расходы. Только за расторжение ДКП в арбитражном суде придется заплатить 6000 рублей, в мировом или в суде общей юрисдикции. Если параллельно заявляется требование имущественного характера, например, о возмещении убытков, то пошлина рассчитывается в процентах от суммы иска, ее калькулятор есть на сайтах арбитражных судов. Потребуется перечислить в бюджет от 2 до 4% от суммы дополнительных требований.

Могут возникнуть еще следующие расходы и требования:

  • оплата услуг юридического представителя;
  • оплата экспертизы;
  • оплата проезда и проживания;
  • оплату услуг и комиссионное вознаграждение риэлтера, если он сопровождал проблемную сделку;
  • убытки (например, проценты за пользование перечисленными суммами);
  • неполученная прибыль (для юридических лиц);
  • моральный ущерб (если истцу была причинена психологическая травма);
  • оплата услуг нотариуса, если она требуется при удостоверении доказательств.

По правилам, судебные расход придется возмещать проигравшей стороне. Если имущественные требования, например, о возмещении убытков, удовлетворяются частично, расходы делятся пропорционально.

Какие нюансы учитывать

Далеко не всегда дела рассматриваются быстро и в процессе не возникает каких-либо сложностей или недоговоренностей. Судебная практика рекомендует обращать внимание на следующие моменты:

  • при расторжении ДКП по согласованию сторон путем заключения допсоглашения он должен быть исполнен не полностью. В противном случае для удобства регистрации лучше подписать обратный ДКП;
  • если иск заявляет продавец, то вместе с требованием о расторжении ДКП нужно одновременно заявить требование о признании своего права собственности на спорный объект и об обязании Росреестра перерегистрировать его или же восстановить предыдущую запись в реестре;
  • стороны при расторжении договора не вправе требовать возврата того, что было исполнено по сделке, но если оплаты не было, возврата недвижимости, или если объект не был передан, возврата денег, можно просить в порядке компенсации неосновательного обогащения (ст. 453 ГК РФ);
  • в процессе рассмотрения иска о расторжении ДКП лучше попросить суд наложить арест на спорную квартиру или дом, чтобы, в процессе затягивания процесса, ответчик не перепродал его третьим лица.

Если сторона, намеренная вернуть себе свою собственность или деньги скрупулезно и внимательно подойдет к делу, она сможет не только восстановить справедливость, но и возместить понесенные убытки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий