Оформляем договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Чаще всего средства материального капитала тратятся на покупку или расширение жилой площади. Заключение сделки купли-продажи при использовании мер государственной поддержки предполагает наличие особых тонкостей.

Положительный исход сделки напрямую зависит от того, насколько юридически грамотно подготовлена необходимая документация.

Особенности составления договора

В 2020 году размер материнского капитала составляет 466617 рублей на первенца, родившегося после 01.01.2020 года, и 616617 рублей – на второго ребенка. Одно из направлений использования средств поддержки является приобретение жилья: как новостройки, так и вторички.

Основной особенностью такой сделки является то, что часть затрат на приобретение жилья будет погашено за счет средств государства. Этот факт предполагает под собой определенные нюансы при заключении договора. Процедура приобретения жилья с использованием государственных средств отличается от стандартной следующими факторами:

  • сделка происходит с участием Пенсионного Фонда;
  • отличающееся от стандартного содержание разделов договора купли-продажи;
  • обязательное выделение доли приобретаемого жилья на всех членов семьи (п. 4 ст. 10 Закона о маткапитале).

Как и когда необходимо распределить доли членов семьи

С целью экономии денег и времени выделением долей лучше заняться на этапе заключения договора или не позднее, чем по прошествии полугода с момента заключения сделки. Если не сделать это заблаговременно, можно столкнуться со следующими трудностями:

  1. Дополнительное обращение в Росреестр по вопросу распределения долей потребует не только временных, но и денежных затрат, т.к. необходимо будет снова оплачивать госпошлину.
  2. Выделение долей оформляется на основании нотариально заверенного обязательства, что так же влечет за собой определенные денежные и временные траты. Минимальная стоимость услуг нотариуса в таком случае будет 300 рублей, максимальная – 20000 рублей (из расчета 0,5% от стоимости приобретаемого имущества).
  3. В суете новоселья можно просто-напросто забыть о таких нюансах как распределение долей. Несмотря на то, что ответственность за такую забывчивость на законодательном уровне пока не установлена, это может стать причиной возникновения спорных ситуаций в дальнейшем (к примеру, представления органов прокуратуры).

Доли жилья должны быть разделены между супругами, всеми детьми, в том числе в отношении которых оформлена документация на усыновление. Если один из супругов признан лишенным родительских прав по лишению суда, доля в приобретенном на средства государства жилье ему не выделяется.

Так, если приобретена квартира площадью 58 кв. м., а семья состоит из 4 человек (супруги и 2 ребенка), на каждого члена семьи должна приходиться ¼ часть, т.е. 14,5 кв. м.

Этапы заключения сделки

Процедура покупки жилья с использованием материнского капитала мало чем отличается от стандартной и включает в себя следующие этапы:

  • в первую очередь, подбор жилья. К выбору стоит подойти особенно ответственно: учесть инфраструктуру, дорожное сообщение, качество постройки, наличие в непосредственной близости торговых объектов, детских образовательных учреждений и т.д.;
  • обязательно уведомить продавца о том, что сделка будет заключаться с использованием средств материнского капитала. Некоторые продавцы стараются не связываться с маткапиталом из-за более длительного, по сравнению со стандартным, периода оформления документации;
  • оформление и подписание договора. Самый ответственный в юридическом смысле этап, особенности которого будут расписаны далее;
  • обращение в органы Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности;
  • направление заключенного договора в органы Пенсионного Фонда с целью получения согласия на возможность распоряжения деньгами из материнского капитала.

Как правильно оформить все пункты ДКП

Составление договора – самый важный этап заключения сделки. Чтобы избежать повторных посещений инстанций и сэкономить время, необходимо очень ответственно подойти к его заполнению. Разберем подробно разделы, обязательные для отражения в договоре.

  1. Реквизиты. Прежде всего, необходимо указать наименование документа (договор купли-продажи частного дома/квартиры и т.д.), дату документа, город (поселение, село) составления.
  2. Сведения о сторонах (покупателе и продавце). К таким данным относятся:
  • Ф.И.О.;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • пол;
  • паспортные данные;
  • адрес местожительства.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, необходимо указать следующую информацию:

  • организационно-правовая форма (ООО, АО, МУП);
  • ИНН;
  • ОГРН;
  • юридический адрес;
  • Ф.И.О. и должность представителя организации, от имени которого она действует;
  • полномочия представления организации (Устав, доверенность и пр.).

При заключении договора с намерением использовать средства маткапитала рекомендуется указывать информацию обо всех членах семьи. Если участниками сделки будут, в том числе, несовершеннолетние дети, то помимо основных сведений необходимо указать, что они действуют в лице законного представителя (родителя, опекуна).

  1. Предмет сделки. В этом пункте необходимо подробно расписать, какое имущество приобретается. Немаловажным будет указание в пункте договора информацию о том, что жилье не признано непригодным для проживания, аварийным, не подлежит сносу.
  2. Права и обязанности сторон. Этот пункт договора ничем не отличается от стандартного (без средств маткапитала). Основной обязанностью продавца является передача права собственности на всех участников сделки, а покупателя – принять и своевременно оплатить всю стоимость приобретаемого имущества.
  3. Сумма сделки и порядок оплаты. В этот раздел необходимо включить сумму сделки с пояснением того, какая сумма будет оплачена за счет средства материнского капитала (с указанием всех его реквизитов), а какая – за счет личных средств покупателя. Отражается так же срок, за который денежные средства будут в полном объеме переданы продавцу.
  4. Переход права собственности. Регистрация такого права происходит в органах Росреестра и будет полностью правомочной только после соответствующего решения указанной инстанции. Время перехода прав зависит от условий договора и влияет от способа оплаты (единоразово или в рассрочку). В договоре следует прописать, что срок перехода рисков будет тождественным сроку перехода прав собственности.
  5. Ответственность. Здесь прописывается информация о том, что стороны несут равную ответственность за предоставление достоверных сведений и чистоту заключения сделки на основании действующего законодательства.
  6. Порядок разрешения споров. Необязательный, но возможный для включения пункт. Формулировка этого пункта обычно отражает то, что возникшие спорные ситуации могут быть решены путем переговоров, в случае их неэффективности – в судебном порядке с указанием конкретного судебного органа.
  7. Заключительная часть. Раздел включает в себя обязательства по несению расходов, связанных с заключением сделки (продавцом либо покупателем), количество подписанных экземпляров с равной юридической силой (каждому участнику сделки и в органы Росреестра).
  8. Реквизиты и подписи сторон. Реквизиты указываются те же, что в преамбуле договора. Можно и нужно указать контактные данные. Для юридических лиц добавляются КПП и банковские реквизиты (расчетный счет, наименование и БИК банка, корреспондентский счет). Проставляется дата подписания договора. За несовершеннолетних детей подпись ставят родители или опекуны.

Образец договора


Скачать договор купли-продажи с маткапиталом

Регистрация в Росреестре

Подписанный договор купли-продажи направляется в Росреестр для перехода прав собственности. Документ можно передать лично, через местное отделение МФЦ или через нотариуса, у которого заверялась документация.

Вместе с договором заявителю необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление о государственной регистрации перехода прав собственности;
  • паспорта участников сделки (для несовершеннолетних участников – свидетельства о рождении);
  • выписка на недвижимость из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость у продавца;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии прописанных лиц);
  • подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

По желанию покупателя модно приложить квитанцию об уплате госпошлины.

Обращение в ПФР

Следующим этапом после регистрации нового собственника является передача документов в органы Пенсионного Фонда для согласования сделки. Владелец сертификата пишет заявление о распоряжении денежными средствами на приобретение жилья с указанием конкретной суммы. Образец заявления опубликован на официальном сайте ПФ РФ. Вместе с заявлением подаются следующие документы:

  • паспорт заявителя – держателя сертификата;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • СНИЛС членов семьи;
  • сертификат на материнский капитал;
  • копия договора купли-продажи с отметкой Росреестра;
  • обновленная выписка с ЕГРН с новым собственником;
  • доказательство выделения долей на членов семьи (нотариальное обязательство или договор, в котором прописано данное условие);
  • справка из банка с реквизитами счета продавца;
  • справка об остатке средств на счете маткапитала (выдается органами ПФР или МФЦ). Срок действия справки – 1 месяц;
  • в случае пользования ипотечным кредитованием необходимо приложить справку о сумме задолженности.

Подать документы можно посредством личного посещения отделения ПФР, через МФЦ, почтовым отправлением или через портал Госуслуг. Допущение ошибки или неверно собранный пакет документов могут стать причиной для отказа в использовании материнского капитала. Правила составления и направления документации прописаны в Постановлении Правительства РФ №862.

Необходимо проконтролировать поступление средств маткапитала на счет продавца. В случае несвоевременной оплаты ответственность будет лежать на покупателе.

Что делать в случае отказа в регистрации

Полный переход права собственности осуществляется только после полной оплаты задолженности продавцу. До момента перевода полной стоимости за жилье оно находится в залоге у продавца, о чем покупатель письменно уведомляется сотрудниками Росреестра.

Причиной отказа в регистрации прав собственности чаще всего является ошибка в приложенной документации. Причем не всегда этот факт выявляется работниками Росреестра своевременно, т.е. при приеме документов.  Ошибка может быть выявлена на следующих этапах:

  • В момент подачи. В таком случае необходимо исправить и перепечатать договор;
  • Документ принят, но не отправлен в архив. По договоренности с лицом, принявшим договор, заменить неверный экземпляр;
  • Договор зарегистрирован и не подлежит изменению. В таком случае необходимо оформить дополнительное соглашение к договору, прописав в нем верные данные.

Полный перечень оснований для отказа указан в ст. 26 Федерального закона № 218 и состоит из 63 пунктов, часть из которых были введены в 2020 году.

Обжаловать решение об отказе в регистрации прав собственности возможно только через районный суд. Судебный орган оценивает правомочность причины, послужившей отказом в регистрации прав Росреестром, и выносит одно из решений:

  • о полном или частичном удовлетворении требований о признании решения об отказе незаконным:
  • об обязанности ответчика (Росреестра) устранить нарушения прав и свобод граждан;
  • об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий