Как оформить задаток при покупке квартиры?

Статья 380 ГК регулирует задаток, внесение которого происходит на вторичном рынке недвижимости. Суть состоит в том, что передавая деньги, покупатель подтверждает серьезность намерений. Без внесения конкретной оговоренной суммы, продавец не может восприниматься покупателем как добросовестный партнер, готовый исполнить будущий контракт. Вместо задатка может передаваться аванс, определение и алгоритм передачи которого отсутствуют в ГК РФ. Соответственно, стороны будущего правоотношения исходят из сложившейся практики.

Задаток и аванс – отличия

В ГК РФ авансу не посвящена отдельная статья, в отличие от задатка. Но на практике первый часто используется, включая и сделки по купле-продаже недвижимости.

Аванс передается покупателем продавцу в оговоренной ими денежной сумме. Аванс, в отличие от задатка, подлежит возврату, если у сторон в дальнейшем происходят изменения и планы меняются.

Пример:

Покупатель перед продажей квартиры отказался от ее приобретения перед сделкой, хотя выражал намерение исполнить договор. Аванс возвращается, но получилось так, что продавец лишился из-за отказа других покупателей, на которые он мог бы рассчитывать. Поэтому он решил воспользоваться ст. 390, п.1 ГК РФ: с аванса не выплатить некоторую сумму в качестве штрафа. Но это необходимо делать осторожно, так как потенциальный приобретатель может не согласиться с адекватностью удержанной суммы и обратиться в судебный орган за помощью.  

В отличие от задатка, аванс не выполняет функцию обеспечения обязательства. Аванс уплачивается до исполнения соглашения, входит в переданные в дальнейшем времени платежи.

Как правильно внести задаток

По ст. 380, ч. 1 ГК РФ, задаток – обеспечительный правовой инструмент, в денежной сумме. Она передается от одной стороне к другой с целью подтверждения серьезности намерений. Продавец, получив задаток, обязан выполнить обязанности по договору. В противном случае, он платит задаток в 2-м размере.

Договор составляется письменно, по ст. 380, п.2. В тексте указываются реквизиты, в частности:

  1. Информация о сторонах: фамилия, имя, отчество. Если в сделке принимает участие лицо, не достигшее совершеннолетия, необходимо вместе с его данными, прописать информацию о законных представителях. Если в договоре действует доверенное лицо, указываются реквизиты документа, удостоверяющего его полномочия в сделке. Это доверенность.
  2. Размер передаваемого задатка. А также положение о том, что денежная сумма в этой форме идет в счет стоимости объекта недвижимого имущества.

Законодатель позволил сторонам договора самостоятельно определить передаваемую сумму. Обычно ее размер от 50 до 150000 рублей: все зависит от категории продаваемой недвижимости, показателя стоимости. Задаток включается в цену недвижимости: об этом говорит ст. 380, п.1 ГК РФ.

Особый акцент при задатке следует сделать на пункте ответственности. При наличии спорных вопросов, отклонений от первоначального плана по покупке или продаже квартиры, этот пункт регулирует спорный вопрос. Например, в документе прописывается, что если продавец отказывается реализовывать квартиру, он возвращает покупателю в двойном размере задаток. Необходимо прописать срок возврата.

Риэлторы рекомендуют вместе с задатком составить предварительный контракт купли-продажи. Документ копирует основное соглашение, которое будет заключено в будущем времени. Соглашение о задатке будет являться приложением к предварительному договору: в противном случае, эту сумму денег могут признать авансом.

Составление и подписание документов

Документы, которые готовятся, оформляются в ходе сделки, должны быть подписаны гражданами, имеющими на это право. Случайный человек не может ратифицировать договор: только тот, который принимает в нем участие. В ходе сделки подписывается документ о задатке, предварительный контракт, основное соглашение. Все документы должны быть грамотно составлены, с указанием основных условий: предмет торга и его цена, а также подписаны. В противном случае, действует правило не недействительности сделки по парагр. 2 ГК РФ.

Составленный и подготовленный документ ратифицируется сторонами правоотношения, ими выступает продавец, покупатель. Подпись на документе ставит законный представитель стороны, если гражданин не достиг 18 лет. То же самое делает представитель, действующий в сделке от лица доверителя.

Предварительный договор

Соглашение составляется в форме письменного документа, является подтверждением того, что покупатель обязательно приобретет недвижимость. Ратифицируется обеими сторонами. В документ вносится положение о задатке или авансе, в зависимости от того, что выберут стороны.

Предварительный договор – это правовой сценарий основного контракта. Он указывает на необходимость заключения последнего в течение года. В сделках по недвижимости документ поможет взять штраф с покупателя, если последний откажется от обязательства. Штраф взимается добровольно или принудительно, через суд.

Соглашение о задатке

Вариативный порядок выбора аванса или задатка предусмотрен по сделкам по купле-продаже недвижимости. Это означает, что стороны по взаимной договоренности друг с другом определяют, какую форму финансовых взаимоотношений им выбрать в конкретной ситуации. Соглашение о задатке заключается в форме письменного документа, подписываются сторонами. Документ выступает приложением к предварительному договору.

Практика показывает, что существуют ситуации, при которых сделки по продаже квартиры или коммерческой недвижимости всегда осуществляются с внесением задатка. Обстоятельства не редкие в практике риелторов:

  1. Покупатель сообщает, что у него не все деньги на руках. Например, он планирует, что недостающая денежная сумма поступит к нему в будущем времени. В этом случае задаток станет гарантией того, что покупатель найдет деньги и заключит договор.
  2. У продавца на руках есть документы, но не в полном комплекте, который необходим для заключения сделки. Задаток вносится на время, согласованное сторонами. Срок должен быть достаточным для того, чтобы продавец успел приготовить необходимые бумаги.
  3. Наличие ограничений и обременений. Ситуация возможна, если объект сделки выступает в роли обеспечения кредита.
  4. Отсутствие одной из сторон сделки (временно). В этой ситуации, вносимый задаток – это гарантия того, что соглашение будет ратифицировано, когда вернется сторона будущего договора. Она заключит договор.

Задаток – это подушка безопасности для одной из стороны правового отношения. Продавец, покупатель тратят время на достижение договоренности между собой. Каждый из них преследует цель быстрой продажи или покупки недвижимости, при условии, что она полностью подошла по параметрам покупателю. По логике, задаток используется, когда приобретается недвижимость на вторичном рынке.

Расписка от продавца

Расписка выступает завершающим этапом правовых отношений между сторонами. Для того чтобы документ имел юридическую силу, необходимо следовать правилам его составления:

  1. Расписка составляется продавцом, но не покупателем, его представителем, третьими лицами.
  2. Обязательный пункт документа – это то, в какой сумме были получены деньги. А также основания передачи средств, например, за покупку квартиры с указанием идентификационных признаков недвижимости.
  3. Расписка должна содержать отсылочное положение к основному договору купли-продажи. Этим документом подтверждается связь и факт выполнения обязательств по заключенному договору по купле-продаже недвижимости.
  4. В расписке должен быть полный набор данных, которые относятся к продавцу и покупателю. Это фамилия, имя, отчество, данные с паспорта, город составления, ратифицирования документа.
  5. В ней обязательно проставляются подписи сторон с расшифровкой.

Для сторон важно, чтобы все реквизиты были проставлены в расписке. Если хотя бы один из них отсутствует, документ может быть признан незаконным.

Как показывает судебная практика, расписка при возникновении споров и судебных тяжб, может быть признана заменяющим договор купли-продажи документом. Если в расписке указаны идентификационные признаки объекта недвижимости, например, кадастровый номер, то при наличии определенных условий суд может посчитать, что расписка – полноценный договор, предметом которого выступает купля, продажа недвижимого имущества.

Образец расписки


Скачать образец расписки

Какая сумма и на какой срок вносится

Законодатель не регулирует вопрос о том, в какой сумме вносить задаток. На практике, его размер колеблется от 5 до 15% от стоимости жилого помещения, если продается, например, квартира. Если говорить о меньшем размере вносимых денег, то это создает впечатление несерьезности желания покупателя.

Деньги вносятся до срока окончания договора, засчитываются в счет будущего платежа. При заключении предварительного соглашения, стороны оговаривают возможность заключения основного в течение 12 мес.

Как вернуть задаток

На практике возникает много ситуаций, при которых встает вопрос о возврате задатка. Например, покупателю предложили более выгодный вариант. Продавец передумал продавать из—за изменения жизненной ситуации.

Задаток в двойном размере возвращается продавцу, если он правильно оформил правоотношение: в письменной форме, соглашением. Но при условии, что покупатель передумал приобретать объект недвижимого имущества. Аналогичное положение действует в отношении продавца, если он не соглашается выполнять ранее взятые на себя обязательства.

Вернуть задаток без причин нельзя. Особенность финансовой гарантии состоит в том, что она не возвратна. Если покупатель уплатил задаток, он не сможет его вернуть себе обратно в случае отказа от договора. Больше: он обязан заплатить еще столько же денег, сколько и передал.

Главное – оформить задаток корректно, в противном случае суд подсчитает его авансом, который без проблем возвращается.

Наличие договоренностей в сделке по купле-продаже не означает, что они будут выполнены в будущем времени. Перед составлением договора кто-либо из сторон может передумать. Поэтому на практике передается аванс, закон позволяет брать задаток. Эти денежные суммы обезопасят одну их сторон правоотношения от возможных недобросовестных действий.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий