договор купли продажи в долях в квартире

Недвижимость продается и покупается. Предметом передачи становится целый объект или его часть – доля. Понятие и основание для возникновения долевой собственности отражены в статье 224 Гражданского кодекса РФ.

Виды долевой собственности

Закон отличает следующие виды раздельной собственности:

  •  совместная собственность. Нет точного числового параметра, относящегося к конкретному собственнику. Имущество считается разделенным на равные части на основании пункта 1 ст.245 ГК РФ;
  • долевая собственность. Доли в праве имеют дробное или процентное значение. Оно отражено в правоустанавливающем документе приобретения объекта недвижимости или соглашении об определении долей при использовании имущества.

Можно ли продать долю

Закон разрешает продажу части квартиры. Ст. 246 ГК РФ прямо указывает возможность собственника распорядиться своим имуществом: продать на своих условиях, за свою цену, подарить. При одном ограничении – ст.250 ГК РФ вводит понятие преимущественного права покупки.

Собственник отчуждает свою долю только при обязательном первом предложении приобрести эту долю другим участникам долевой собственности. Цена должна быть равной общему предложению, соблюдать передачу при тех же самых условиях. Например, рассрочка оплаты, срок освобождения недвижимости от имущества и дату передачи ключей.

Преимущественное право покупки не дает сособственникам возможность препятствовать сделке, запретить ее. Они могут приобрести отчуждаемую долю прежде остальных покупателей.

Предложение направляется по почте с уведомлением о получении. Если через тридцать дней ответа на обращение нет, сделка готова к проведению.

Почтовые квитанции входят в пакет обязательных документов для регистрации.

Согласие с продажей, полученное у нотариуса, помогает организовать реализацию соглашения раньше месячного срока.

Особенности при продаже доли квартиры

Проведение сделок такого типа соблюдает следующий порядок:

  1. Соглашение готовится в простой письменной форме:
  • одновременно продаются все доли в квартире, вид собственности значения не имеет;
  • доля в квартире передается дарением на основании ст.572 ГК РФ. Согласие других участников долевой собственности не требуется.
  1. Оформление в нотариате:
  • покупателем части объекта выступает третье лицо. Основание – ст.42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • приобретение происходит на основании соглашения о разделе имущества между супругами. Прописано в ст.38 Семейного кодекса РФ;
  • собственник доли несовершеннолетний или недееспособный. Ст.54 ФЗ № 218;
  • оплата покупки происходит с использованием материнского капитала.

Продажа доли в квартире с участием несовершеннолетних требует согласия органов опеки и попечительства. Для положительного решения требуется купить ребенку долю новой недвижимости не меньшей площади. Перевод денег на счет несовершеннолетнего предусмотрен, но сотрудники надзорных служб соглашаются с таким редко.

Как оформить договор

Подготовить текст соглашения купли-продажи доли квартиры легко по шаблонам из интернета. Важно учесть новости в законодательстве, особенности объекта и состав участников соглашения. Заказать документы можно у юридических специалистов:

  • нотариальной конторы;
  • агентств недвижимости;
  • юридической компании.

Данная услуга платная. Стоимость определяется сложностью, условиями, количеством участников соглашения.

Образец

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Регистрация в Росреестре

Переход права в недвижимости обязательно регистрируется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра, картографии – Росреестр.

Документы подаются на бумажном носителе:

  • при личном обращении в многофункциональных центрах государственных и муниципальных услуг – МФЦ «Мои документы» https://www.gosuslugi.ru/59453/1/info;
  • по почте бандеролью с объявленной стоимостью, описью вложения, уведомлением о получении. Сделка должна пройти по нотариальной форме.

Направить заявление можно из дома, посредством интернета через портал Росреестр.ру https://rosreestr.ru/site/. Для этого используется усиленная электронная цифровая подпись. Ключ к подписи выдается в удостоверяющих центрах, перечень которых размещен на сайте Росреестра. Стоимость подключения к сервису равна от 6 000,00 до 8000,00 руб., зависит от региона.

После получения пакета сотрудники Росреестра проверяют законность сделки, принимают решение государственной регистрации. Записывают в Едином государственном реестре недвижимости сведения о новом сособственнике квартиры.

Для исправления ошибок, неполном комплекте документов предусмотрена возможность донести необходимое через МФЦ.

После выполнения регистрационных действий участники соглашения получают извещение. При подаче пакета в бумажном виде забирают свои экземпляры в МФЦ. Результат электронной регистрации приходит по номеру телефонов участников посредством СМС с указанием ссылки на официальный сайт Росреестра.

Собственник заказывает выписку о зарегистрированных правах из Единого государственного реестра недвижимости на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/ или офисах МФЦ.

Документы для подготовки договора купли-продажи доли квартиры

  • Паспорт, свидетельство о рождении;
  • Свидетельство о собственности на долю квартиры. Выдается с 1998 г., после создания регистрирующего органа, до этого времени реестр перехода права вели местные БТИ, с отметкой в виде штампа в договоре;
  • Правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, дарения, обмена. Эти документы должны быть со штампом о регистрации;
  • Техническая информация по квартире. Паспорт из бюро технической инвентаризации с экспликацией помещения, поэтажным планом;
  • Выписка из лицевого счета с перечнем лица, состоящих на учете по постоянному месту жительства, пребывания. До 2018 г. данные о проживающих, семейные отношения заносились в домовую книгу. Приказом № 984 МВД России ведение этой формы отменено;
  • Разрешение супруга или супруги на отчуждение части имущества. Если недвижимость приобреталась при совместной жизни;
  • Нотариальный отказ от преимущественного права покупки или почтовая квитанция отправления с предложением выкупа с описью вложения и уведомлением о получении;
  • Согласие органов опеки на продажу.

Все документы должны быть действительными в момент регистрации, быть физически целыми, не содержать исправлений, пометок, которые мешают точному восприятию информации.

Комплект документов для государственной регистрации

Государственная регистрация договора требует предоставления следующих документов:

  1. Заявление о государственной регистрации права. Форма опубликована на сайте Росреестра. Включает данные продавца, покупателя, объекта недвижимости, ответственного сотрудника, дату получения документов.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Согласия, необходимые для сделок с долевой собственностью с соблюдением прав несовершеннолетних, недееспособных, норм семейного права.
  4. Доверенность, если организация сделки проходит с привлечением сторонних лиц. Полномочия заверяет нотариус.
  5. Квитанция об оплате государственной пошлины. Покупатель оплачивает регистрацию права – 2000,00 руб., продавец за внесение новых данных в реестр – 350,00 руб.

Сотрудники Росреестра обязаны выполнить свои обязанности за девять дней. Информация о статусе обработки заявления передается по СМС, адресу электронной почты заявителей.

Расходы на подготовку

Практика сделок с недвижимостью показывает – основные расходы несет покупатель, траты могут быть разделены при согласии сторон. Самую высокую стоимость составляет оплата услуг нотариуса:

– величина государственной пошлины определена в ст.333-24 Налогового кодекса России и составляет:

Стоимость имущества, руб. Стоимость, руб. Дополнительно
до 1 000 000, 00 0, 5% не менее 1 500, 00 рублей
1 000 000, 00 – 10 000 000, 00 5 000 плюс 0,3% от суммы свыше 1 000 000, 00 рублей
от 10 000 000, 00 32 000 плюс 0, 15% от суммы договора, превышающей 10 000 000, 00 рублей, не больше 15 000, 00 рублей

 

– отказ от преимущественного права покупки. В регионах разный, средний показатель – 2 000 руб.

– техническая работа помощника нотариуса и копировальные услуги, средний показатель – 5 000 руб.

Услуги оплачиваются непосредственно сотрудникам нотариальной конторы.

Как расторгнуть договор при необходимости

Договор купли-продажи может быть расторгнут. Основанием служит нарушение права преимущественной покупки.

Один из участников долевой собственности может посчитать, что не знал о планируемой сделке, письмо не получил из-за болезни, отсутствовал по адресу по уважительной причине. Это служит основанием для судебного спора. Продавец должен будет доказать, что информация была доведена полностью.

Проигранный спор приведет к расторжению договора, возврату статуса недвижимости в первоначальный вид. Покупатель получает денежные средства обратно, затраты на нотариальные процедуры и государственную пошлину не возвращаются.

Купля продажа доли квартиры, проведенная как дарение, тоже оспорима. Закон признает такую сделку притворной – ст.170 ГК РФ.

Договор купли продажи доли в квартире заключается с соблюдением необходимых законодательных норм в области общей долевой собственности. Сложность таких сделок требует от участников внимательности и тщательности, только тогда задачи сторон будут выполнены.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий