Как оформить договор о расторжении договора купли-продажи?

Сделка купли – продажи заключается с целью получения выгоды по желанию обеих сторон. Бывают случаи, когда по причине возникших проблем, приходится идти на расторжение договора между покупателем и продавцом. Как заключение договора купли-продажи, так и его расторжение необходимо осуществлять согласно действующему законодательству, что позволит избегать серьезных проблем и сложностей в дальнейшем.

Расторжение договора купли-продажи производится на основании соглашения между сторонами. Каждая из сторон должна ознакомиться с законными путями организации процедуры и возможными правовыми последствиями.

Можно ли расторгнуть по закону

С юридической точки зрения заключение соглашения о преждевременном прекращении действия ДКП (договор купли-продажи) допустимо только до регистрации права собственности на нового владельца. Любой договор составляется с целью фиксирования условий, выполнение которых обоюдовыгодно для сторон. С момента выполнения условий и получения выгоды договорные отношения прекращаются согласно ст. 408 ГК РФ. Когда дело касается купли-продажи недвижимости, предполагается, что, если собственность уже продана, и за нее получены деньги (выгода), а право нового владельца зарегистрировано в Росреестре, то ДКП прекращает свое действие.

Аннулирование ДКП контролируется гражданским кодексом – статьями главы 29ГК РФ. В частности:

  • ст. 450 предусматривает допустимые основания для прекращения действий;
  • ст. 451 регулирует процесс расторжения по непредвиденным обстоятельствам;
  • ст. 452 упорядочивает процедуру разрыва соглашений;
  • ст. 453 представляет последствия расторжения сделки.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, досрочное расторжение контракта сделки определяется как расторжение или отказ от выполнения условий договора. Важно знать, что при досрочном аннулировании взаимные обязательства прекращают свое действие на будущее. Аннулированию подлежит контракт, имеющий юридическую силу.

Основания для расторжения

Досрочное прекращение действия ДКП недвижимости предполагает возврат финансовых средств покупателю и недвижимой собственности владельцу. Начиная с 2013 года в Росреестре фиксируется лишь передача прав на собственность, а не договор. Особенности процедуры расторжения сделки зависят от наличия регистрации. Если ДКП не был предъявлен в госреестр, от сторон требуется лишь заключение контракта по аннулированию.

В случае, когда процесс передачи прав на собственность находится в этапе регистрации, процедуру можно прекратить на основании заявления. Если приобретающая недвижимость сторона уже имеет право собственника, можно запустить обратный процесс купли-продажи и составить соответствующее соглашение. Налог с прибыли при этом не взимается, поскольку в документе указывается такая же сумма, как при покупке квартиры /дома.

Принципы и причины расторжения сделки представлены в гл. 29 ГК РФ. Аннулировать контракт можно в следующих случаях:

  1. Если аннулирование приемлемо для обеих сторон, при этом причины досрочного прекращения действия договора не важны.
  2. Если было обнаружено несоблюдение условий договора одним из сторон. К значимым нарушениям относятся несоблюдение срока оплаты за недвижимость, отказ от передачи прав, предусмотренных договором, или от освобождения жилого помещения, а также наличие обременений, скрытых продавцом, а также отказ от принятия собственности покупателем.
  3. Значимая перемена обстоятельств, если стороны при заключении ДКП не могли это предвидеть, и невозможность предотвращения изменений.

Расторгнуть договор купли-продажи можно из-за серьезных неустранимых недостатков жилого помещения, при условиях, что сторона, продающая его, знала о них, но они не были зафиксированы в момент заключения сделки покупателем и не были описаны в актовом документе приема-передачи.

Основания для досрочного прекращения сделки у продавца и у покупателя могут быть разными.

Покупателем

Практика показывает, что у покупателя всегда больше причин для аннулирования ДКП, чем у продавца. Основания потребовать расторжение сделки предусмотрены в статье 37 ЗК РФ. Покупатель вправе расторгнуть сделку, если продавец фальсифицировал данные касательно недвижимости или скрывал информацию, имеющую существенное значение для покупателя по объективным причинам. Основанием для аннулирования являются скрытие продавцом сведений о:

  • наличии обременений;
  • ограничениях в использовании предмета сделки;
  • возможности строительства на земельном участке;
  • специфике использования смежных зон;
  • качестве грунта.

Покупатель после обнаружения фальсификации информации может проигнорировать их и ничего не предпринять, или же;

  • потребовать снижения стоимости земли и возвращения излишне уплаченных финансовых средств;
  • аннулировать ДКП.

Продавцом

Продавец вправе расторгнуть ДКП, если покупатель не оплатил предусмотренную стоимость. Судебные органы в таком случае могут предложить подать иск не о расторжении контракта, а о взыскании денег у покупателя. Однако такой способ не рационален, поскольку процесс выбивания стоимости за недвижимость может длиться годы.

Когда ДКП считается недействительным

Важно отличать процедуры аннулирования и признания сделки, а также соответствующего контракта недействительными. Первое осуществляется по обоюдному желанию сторон. Признать договор недействительным можно только после судебного разбирательства. Основания для оглашения ДКП недействительным подтверждены Гражданским Кодексом РФ параграф 2 глава 9:

  1. Ложная сделка, совершенная только на бумаге.
  2. Поддельная сделка, осуществленная для прикрытия другой.
  3. Договор, одной из сторон которых является недееспособная личность. При составлении и подписании контракта купли-продажи должны присутствовать органы опеки и опекуны лица, являющегося недееспособным.
  4. Продажа осуществлена собственником, не достигшим совершеннолетия, без согласия органа опеки.
  5. Сделка состоялась в результате применения на одну из сторон психологического или физического насилия, обмана или угрозы.
  6. Проигнорированы требования к установленной форме договоров данного типа.
  7. При подписании контракта одна из сторон находилась в нетрезвом виде и не сознавала, какие права и обязательства берет на себя.

ДКП может быть недействительным по требованию третьего лица, присутствие и согласие которого были необходимы во время заключения договора. К примеру, если одним из супругов продана собственность, приобретенная в совместном браке, без нотариально заверенного согласия второго (ст. 35 СК РФ).

Способы расторжения

Осуществить аннулирование ДКП можно как в одностороннем порядке, через судебный процесс, так заключив обоюдное соглашение, при котором продавец берет на себя обязанности покупателя, а тот – права и обязательности продавца. В результате дается ход обратной процедуре.

Процесс расторжения организовать намного легче, если документы еще не представлены на регистрацию или же процедура документального освидетельствования прав нового владельца еще не завершена. В таком случае для прекращения процесса переоформления достаточно представить соответствующее соглашение, подписанное сторонами, в госучреждение.

Заключение соглашения позволит избегать лишних расходов времени и денег, а также других трудностей.

В одностороннем порядке

Аннулировать договор купли-продажи без согласия другой стороны возможно до официального оформления сделки, при условии несоблюдения другой стороной условий, предусмотренных контрактом и зафиксированных в нем.

Когда не удается договориться мирным путем, проблема решается в судебном порядке. Особенно это касается расторгнутых уже после передачи прав на собственность договоров. Если договором причинен материальный ущерб одному из сторон, она может предъявить требования для получения компенсации.

По соглашению сторон

Участники сделки могут прийти к общему решению о расторжении договора купли-продажи до официального оформления товарно-денежного обмена или в процессе, вне зависимости от причин. Основой законного расторжения в подобных ситуациях является обоюдное согласие, которое не может ограничить право сторон повторно заключить ДКП в будущем.

Данная процедура поэтапная:

  1. Сторона, являющееся инициатором аннулирования сделки, направляет другому участнику сделки уведомление о своих намерениях в письменном виде. В ситуации, когда другая сторона не отвечает в течение 30 дней или в срок, назначенный инициатором и зафиксированный в уведомлении, при наличии оснований, следует обратиться в суд.
  2. Стороны обсуждают процесс и приходят к общему собласию об оформлении сделки.
  3. Происходит заключение соглашения. Если процесс регистрации начат, обеими сторонами подается заявление с просьбой о его приостановке и прекращении.

Продавец и покупатель должны иметь при себе паспорта, расторгаемый контракт и выписку из ЕГРН. С этой целью можно обратиться в госреестр или многофункциональный центр.

Как расторгнуть

Ст. 452 ГК РФ устанавливает, что стороны должны провести процедуру расторжения ДКП в той форме, в какой происходило заключение ныне аннулируемого документа.

Последовательность действий зависит от определенной ситуации, в частности от того, производится ли процедура аннулирования до запуска процесса регистрирования новых прав владельца, или после.

До регистрации

Если договор не был зарегистрирован в госреестре, следует и подписать соглашение в трех экземплярах в нотариальной конторе, в которой была заключена сделка. Этого достаточно, чтобы признать ДКП расторгнутым.

Если стороны заключили договор без нотариуса, расторжение они также могут оформить самостоятельно.

Когда документы поданы в госреестр, но процедура оформления еще не завершена, необходимо подавать подписанное обеими сторонами соглашение в указанное учреждение. После этого процесс перехода прав на недвижимость отменяется, и половина уплаченных за ее проведение денег возвращается заинтересованной стороне.

После регистрации

Если процедура перехода права на собственность уже закреплена реестром, но стороны желают аннулировать сделку, можно оформить новый договор. По нему владелец недвижимости обязуется вернуть предмет договора старому владельцу, а тот – передать ему денежные средства (в основном указывается изначальная цена).

В практике применяется и другой вариант, суть которого – составление соглашения об аннулировании сделки и его предоставление в МФЦ (многофункциональный центр). Процедура платная и занимает 10 календарных дней. Для переоформления права на недвижимость на прежнего собственника нужно заплатить пошлину в 2000 рублей.

Вне зависимости от выбранного варианта расторжения ДКП выдается новая выписка из единого государственного реестра недвижимости, где прежний владелец указан как собственник. Перечень документов для оформления состоит из старого договора и паспорта. Если процедура осуществляется на основании судебного постановления, необходимо предоставить и его.

Если использовались ипотека или маткапитал

Когда недвижимость приобретена с помощью ипотеки, в процесс оформления расторжения подключается и финансовая организация. Соглашения будет достаточно, только если право на собственность с соответствующими обременениями не оформлены. В обратном случае все действия с недвижимостью требуется согласовать с кредитором.

Если квартира приобретена с использованием маткапитала, то покупатель должен выделить доли всем членам семьи. Если владелец недвижимости несовершеннолетний, для отмены сделки необходимо привлечь органы опеки.

Расторгнуть ДКП, в таких случаях, можно воспользовавшись нижеприведенными вариантами:

  1. Заключение предварительной сделки, согласно которой прежний владелец возвращает полученные ранее финансовые средства в качестве задатка. Новый собственник использует эти деньги для погашения ипотеки, банк снимает обременения, после чего стороны регистрируют изменения в госреестре.
  2. Привлечение кредитора. Заключается контракт, арендуются две ячейки. В одну из них покупатель вносит часть денег с целью закрытия ипотеки. Деньги со второй ячейки продавец получает после устранения обременений.

Как оформить соглашение о расторжении

Содержание соглашения по аннулированию сделки по товарно-денежному обмену не декларирована. В нем могут быть указаны название, время и место заключения, личные данные подписывающих, ссылки на ДКП, подробные описания цели составления соглашения, его предмета, возможных последствий аннулирования, а также способы и сроки возврата собственности и финансовых средств, штрафы и подписи сторон.

Если не удается договориться между собой в досудебном порядке, а права одного из сторон нарушены, вопрос решается в ходе гражданского судебного процесса.

Образец

Скачать образец соглашения о расторжении

Обращение в суд

Для быстрого и грамотного обращения в судебные органы важно ознакомиться с поэтапной инструкцией (http://www.supcourt.ru/appeals/). Можно выделить следующие этапы процесса:

  1. Сбор документов и, в случае необходимости, организация экспертизы.
  2. Направление ксерокопии искового заявления и других ответчику с последующим требованием подтверждения их получения.
  3. Подаются пакета документов в суд по месту жительства.
  4. Прием заявления и документации к производству судьей, который выносит определение.
  5. Получение сторонами оповещения о дате и времени проведения первого заседания.
  6. Предварительные слушания и основные разбирательства.

Необходимые документы

При подаче заявления необходимо иметь при себе паспорт, актовый документ приема-передачи, чек об уплате госпошлины и оспариваемый контракт. Если была проведена экспертиза, нужно прикрепить к основным документам заключение.

Госпошлина

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 333. 19 Налоговому Кодексу РФ при подаче иска требуется заплатить госпошлину в размере 300 рублей.

Какие сложности могут возникнуть

Основной проблемой при расторжении ДКП является сбор доказательств (заключение экспертизы, видеозапись, аудиозапись), которые могут послужить основанием для аннулирования сделки. В отдельных случаях возникает необходимость привлечения свидетелей, с которыми приходится договориться об участии в судебном заседании.

ДКП можно расторгнуть в случае невыполнения обязанностей одного из сторон или по причине возникновения обстоятельств, изменяющих прежние договоренности. Процедуру аннулирования сделки также можно осуществить на основании обоюдного соглашения прекращения контракта.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий