Договор купли-продажи квартиры: образец 2020 года

Сделка по соглашению купли-продажи квартиры – передача продавцом жилья покупателю. Последний обязуется перечислить на счет бывшего владельца заранее оговоренную сумму денег. По договору происходит передача права владения этим жильем.

Договор купли-продажи: определение

Соглашение по купле-продаже – составленный в письменной форме договор, который содержит подписи обоих участников сделки и влечет для них юридические последствия. В ситуации с договором по квартире последствия заключаются в отчуждении собственности продавца на оговоренную сумму денег со стороны покупателя, а также возникновение у последнего права собственности на объект сделки.

Ответственность за исполнение обязательств, прописанных в соглашении, начинается у сторон с момента подписания соглашения.

Законодательство РФ устанавливает следующие требования к форме договора и проведению сделки:

• исключительно письменная форма;
• предоставление достоверных, конкретных сведений о квартире;
• указание людей, которые даже после сделки сохраняют право пользования жильем;
• подписание сторонами передаточного акта;
• возмещение продавцом убытков покупателю, если квартиру изымут третьи лица (исключение – если покупатель знал, к каким неприятным последствиям может привести заключенная сделка);
• право покупателя отказаться от исполнения условий договора и претендовать на возврат средств, если он выявит о наличии неустранимых недостатков жилья, о которых продавец умолчал;
• обязанность покупателя вернуть недвижимость, а продавца – полученные денежные средства, если договор будет признан недействительным (при невозможности вернуть объект возвращается его стоимость);
• необходимость регистрации недвижимости, перехода прав на нее.

Продавцом недвижимости может выступать как собственник, так и доверенное лицо. При наличии последнего необходима доверенность, заверенная в соответствующем нотариальном агентстве. Период действия составляет не дольше 3 лет.

Необходимо убедиться в достоверности доверенности. Продажа жилья по фальшивой доверенности – один из наиболее распространенных способов мошенничества.

Для проверки обращаются к нотариусу, оформляющему доверенность, и получают требуемые сведения. Также можно войти на официальный веб-сайт Федеральной нотариальной палаты, ввести дату выдачи и № доверенности. После этого удастся убедиться в том, что предоставленная продавцом доверенность не аннулирована.

В качестве покупателя выступает физическое или юридическое лицо, а также несовершеннолетний – при выполнении установленных законом условий.

Стороны в обязательном порядке должны отправиться в Росреестр для того, чтобы официально зарегистрировать переход прав собственности на целевой объект. Основание – наличие договора купли-продажи. В случае если сотрудники обнаружат в тексте ошибки, неверные данные, несоответствия, то в регистрации заявителям откажут. Также основанием для отказа может служить отсутствие запрашиваемых справок и бумаг.

Как составить договор купли-продажи квартиры

Договор составляется в письменной форме, может быть как простым, так и заверенным у сотрудника нотариального агентства.

Письменное соглашение содержит основные и дополнительные условия, а также подписи участников сделки. Подобный договор составляется, если стороны доверяют друг другу (например, сделка заключается между близкими родственниками), и вероятность проведения мошеннических действий сведена к нулю.

Вторая форма – нотариальная. Рекомендуется заверить договор, обратившись к сотруднику нотариального агентства. Это позволит продавцу и покупателю дополнительно обезопасить себя от возможного неисполнения обязательств со стороны второго участника соглашения.

Законодательство РФ не устанавливает обязательного заверения договора у нотариуса. Однако в нижеперечисленных ситуациях обращение в нотариальное агентство обязательно:

• предмет сделки – доля в долевой собственности (даже если владельцы продают доли по одному договору);
• продавцом выступает несовершеннолетний (старше 14 лет) человек или лицо, ограниченное дееспособности, и продажа организуется с участием опекуна, попечителя;
• оформляется договор пожизненного содержания с иждивением.

При отсутствии нотариального заверения в указанных выше ситуациях сотрудники Росреестра откажутся проводить регистрацию перехода прав собственности.

Содержание договора купли-продажи

В соглашении потребуется указать следующие сведения:

• год, дата составления;
• информация об участниках сделки: ФИО, адрес проживания, паспортные данные;
• предмет договора: адрес и номер квартиры, ее площадь, этажность, указание на отсутствие обременений, взысканий и арестов на объект;
• указание на то, в каком состоянии (отделка, оборудование) передается квартира покупателю, какие работы выполнит продавец за свой счет, а какие – новый собственник;
• условия передачи квартиры: срок, в течение которого передается объект по акту приема-передачи, в каком порядке происходит перерегистрация прав, регистрация договора, передача соответствующего свидетельства;
• стоимость квартиры, порядок и сроки расчетов;
• список людей, которые останутся проживать в квартире, и основания для сохранения за ними права пользоваться объектом (а также то, кто из членов семьи и в какие сроки выпишется из жилья);
• ответственность сторон, если кто-либо из участников не выполнит взятые на себя обязательства или выполнит их не до конца;
• форс-мажорные обстоятельства, их доказательства;
• порядок разрешения споров;
• дата вступления соглашения в силу;
• итоговые положения: порядок внесения изменений и дополнений к соглашению, количество экземпляров;
• подписи продавца и покупателя.

Также можно указать в соглашении дополнительные условия – например, кто оплачивает госпошлину и погашает другие траты по оформлению сделки, каким образом происходит обеспечение обязательств, по каким основаниям можно расторгнуть договор.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Есть 3 способа оформления соглашения.

1. Один из самых распространенных – самостоятельное оформление. Оба участника сделки сами договариваются об условиях и особенностях проведения, заключают договор и регистрируют права в Росреестре.
2. Второй способ – обращение в нотариальное агентство. Сотрудник проверит, все ли участники сделки дееспособны, предоставит консультацию, расскажет о юридических последствиях сделки. Он несет ответственность за законность продажи квартиры. Обращение к нотариусу – добровольное дело, но иногда без этого не обойтись.
3. Третий способ – обращение за помощью к риэлторам. Можно заказать как полное, так и частичное сопровождение сделки. Риэлтор найдет покупателя, проведет показ жилья и переговоры, проверит историю сделок по конкретной квартире, убедится в юридической чистоте объекта, а также окажет помощь непосредственно при заключении сделки.

Преимущество самостоятельного проведения сделки – экономия денежных средств и времени. К уполномоченным сотрудникам обращаются те люди, которые желают максимально обезопасить себя от мошеннических махинаций.

Список документов

Для оформления соглашения потребуется подготовить следующий пакет справок и бумаг.

1. Документация, удостоверяющая личность участников сделки (их паспорта). Если в сделке участвуют дети до 14 лет, необходимо предоставить свидетельства о рождении.
2. Свидетельство о регистрации брака, о разрешении второго супруга на сделку – если жилье приобреталось в супружеском союзе. Разрешение заверяется в нотариальном агентстве. Оно необходимо для предотвращения возможных споров в будущем – вторая сторона не сможет обвинить продавца в том, что тот без его ведома продал общую квартиру.
3. Правоустанавливающая документация на жилье. В качестве нее может выступать договор ренты, дарственная, свидетельство о госрегистрации права.
4. Технический или кадастровый паспорт объекта. Для его получения нужно обратиться в БТИ. Паспорт должен быть не старше 5 лет. Если срок действия уже прошел, необходимо получить снова.
5. Разрешение со стороны представителей органов опеки на проведение сделки. Оно подтверждает факт отсутствия нарушения имущественных прав несовершеннолетних. Обязательное условие – регистрация ребенка в новой квартире (например, у родственников или в недавно купленном жилье).
6. 3 экземпляра договора купли-продажи. Один предназначен для продавца, второй – для покупателя, третий – для органа, который проводит регистрацию сделки.
7. Справка, подтверждающая отсутствие долгов по квартире.
8. Доверенность, если продавец не участвует в сделке сам.

Также необходимо подготовить выписки, которые подтверждают юридическую чистоту сделки:

• выписка из ЕГРН: в ней содержится история сделок по конкретной квартире;
• выписка из домовой книги, полученная не ранее чем за 1 месяц до проведения сделки: в ней можно получить информацию о прописанных в объекте лицах, об арестах и обременении недвижимости.

Есть и дополнительный пакет документации, которая требуются в зависимости от обстоятельств:

• свидетельство о смерти, если супруг владельца продаваемой недвижимости скончался;
• предыдущий договор купли-продажи;
• справка о дееспособности продавца.

Справка о дееспособности оформляется, если продавец – пожилой, инвалид или человек, который вызывает сомнения у покупателя в том, что он действительно эмоционально стабилен. Если продавцом выступил недееспособный человек, то его родственники или другие заинтересованные лица могут в дальнейшем вернуть себе проданное жилье, обратившись в суд.

Заранее подготовленный пакет справок и бумаг ускоряет проведение сделки.

Образцы договоров

1. Скачать образец договора купли-продажи квартиры
2. Скачать бланк договора купли-продажи с использованием заемных средств
3. Скачать образец предварительного договора купли-продажи.

Стоимость оформления

Стоимость услуг зависит от того, кто составил договор (заявители или нотариус), а также обязательно ли составление соглашения по закону.

Если удостоверение требуется, оно оплачивается в виде госпошлины, а если необязательно – в виде нотариального тарифа.

Госпошлина составляет 0,5% от суммы сделки, минимум – 300 рублей, максимум – 20 тысяч рублей.

Нотариальный тариф за каждое действие отдельный. Так, если необходимо удостоверить договор купли-продажи между близкими родственниками, то заявителям потребуется оплатить:

• 3 тысячи рублей плюс 0,2% от стоимости договора (для сумм до 10 млн рублей);
• 23 тысячи плюс 0,1% от стоимости договора (для других сумм).

Если договор заключается между не родственниками, то тарифы следующие:

• 3 тысячи рублей плюс 0,4% (если стоимость квартиры – не больше 1 млн);
• 7 тысяч плюс 0,2% (если стоимость квартиры – от 1 до 10 млн);
• 25 тысяч плюс 0,1% (если стоимость квартиры – от 10 млн, максимум – 100 тысяч рублей).

В случае если сотрудник нотариального агентства оказал помощь в составлении договора, то заявители оплачивают технические и правовые услуги. Стоимость зависит от региона проживания заявителей и в среднем составляет 2-15 тысяч рублей. Если законодательство не требует обязательного удостоверения договора, то стоимость нотариальных услуг будет больше.

Регистрация в Росреестре

Для того чтобы квартирой законно завладел новый собственник, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Процедура регистрации договора состоит из следующих шагов.

1. Сбор справок: паспорта заявителей, договор с актом приема-передачи объекта, другие бумаги, прикладываемые к соглашению и указываемые в тексте. Если от имени продавца или покупателя действует представитель, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность.
2. Составление заявления со стороны обоих участников сделки: продавцу необходимо составить заявление с просьбой зарегистрировать переход прав, а покупателю – о регистрации. Если квартира берется в ипотеку, необходимо составить еще одно заявление – о регистрации кредита.

Продолжительность регистрации – 5 рабочих дней

Оформление через МФЦ

Иногда оформить сделку проще и быстрее через МФЦ. Такие центры открыты в каждом городе в нужном количестве, а отделения Росреестра – только в региональных центрах.

Для обращения в МФЦ сторонам потребуется подготовить такую документацию:

1. паспорта (если в сделке принимает участие ребенок – свидетельство о его рождении);
2. 2 экземпляра регистрируемого договора;
3. заявления от продавца и покупателя;
4. правоустанавливающая документация на недвижимость.

Это основной пакет, но могут потребоваться дополнительные справки и бумаги:

• разрешение на сделку со стороны мужа/жены, заверенное у сотрудника нотариального агентства, или справка о том, что квартира не в общей супружеской собственности;
• разрешение на сделку со стороны совладельца квартиры, которая в общей собственности;
• закладная, прикладываемая документация;
• заявление о регистрации ипотеки;
• согласие банка, если квартира – объект залога;
• разрешение со стороны представителей органов опеки, если проводимая сделка затрагивает имущественные интересы детей;
• доверенность, заверенная сотрудником нотариального агентства;
• квитанция о госпошлине.

Если стороны договорились о том, что продавец передает покупателю недвижимость при соблюдении оговоренных условий, то необходима справка, которая подтверждает факт исполнения.

Заявителям будет выдана расписка о приеме документации. В ней указывается срок готовности услуги и контактные данные – связавшись с сотрудниками МФЦ, заявитель узнает о статусе обращения.

При посещении МФЦ государственная регистрация займет до 7 рабочих дней

Таким образом, процесс заключения договора купли-продажи объекта проводится по установленным законом правилам. Несоблюдение требований ведет к невозможности заключить соглашение и зарегистрировать переход прав.