В ближайшем будущем правительство направит усиленное внимание на программы и проекты, цель которых – улучшить условия проживания людей. К ним относится проект «Ипотека и арендное жилье», который будет действовать до конца 2020 года. Данный проект получил согласование и утверждение со стороны представителей исполнительной власти.
Если до 2020 года проект покажет достойную реализацию и выполнение поставленных целей, то действие программы могут продлить до 2025 года.
Содержание
Суть проекта «Ипотека и арендное жилье»
Проект разработан для улучшения и изменения условий проживания граждан РФ – на обеспечение людей комфортным, доступным по цене жильем, необходимым коммунальным обслуживанием. Варианты достижения цели – повышение темпов ввода жилья и увеличение спроса на него. Цели проекта различны в зависимости от предпочтений конкретных людей – проживание в личной квартире или арендованной.
В процессе создания проекта сформулированы:
- цели и задачи, поставленные для улучшения и изменения условий проживания людей;
- паспорт проекта, предусматривающий особенности финансового обеспечения, которые рассортированы по источникам средств и годам;
- главные этапы воплощения проекта в жизнь;
- планируемые сроки;
- планируемые результаты.
В проекте рассматриваются возможные риски и способы по их предотвращению. К таким рискам относятся следующие.
- Отсутствие регуляторных изменений или их задержка. Для предотвращения этой ситуации планируется создание рабочих групп, участники которых будут согласовывать изменения в законодательстве РФ.
- Ухудшение макроэкономических условий, повышение ключевой ставки, стоимости фондирования – что в итоге приведет к незаинтересованности людей в жилье и ипотечном кредитовании. К способам предотвращения такой ситуации относятся следующие: непрерывное отслеживание условий внешней среды, оптимизация и актуализация разработанных программ, разработка для людей возможностей льготного ипотечного кредитования.
- Незаинтересованность возможных инвесторов в однотраншевых ИЦБ с поручительством АИЖК. Способы предотвращения следующие: разработка регуляторных изменений и иные варианты увеличения привлекательности ИЦБ.
- Наличие конкурентов в виде теневого сектора аренды жилья, условий для бесплатной приватизации квартир по договору соцнайма. Для решения этой проблемы планируется изменить законодательство РФ.
Также воплощение проекта в жизнь предусматривает ряд возможностей:
- рост объемов ипотечного кредитования и ИЦБ;
- оптимизация макроэкономической ситуации, что заинтересует граждан в ипотечном кредитовании.
Чего ожидать от программы?
В 2020 году планируется ввести в использование 100 000 000 квадратных метров жилья, выдать 1 200 000 ипотечных кредитов.
Это будет достигнуто следующими способами:
- использование 13 500 га федеральных территорий для организации строительства;
- ввод в использование 20,4 млн м2
жилой собственности;
- разработка электронного ипотечного интернет-рынка;
- выполнение пилотных проектов по возведению арендных объектов недвижимости.
В итоге проект должен привести к уменьшению кредитных ставок до 7-8% (по сравнению с текущими 9,75%). Каждый год люди будут оформлять до 2 млн ипотек по сравнению с текущими 1,2 млн. Каждая вторая семья в России сможет позволить себе оформить ипотеку.
Те люди, которые не планируют приобретать ипотечные квартиры и дома, смогут воспользоваться новыми возможностями аренды. Строительство арендных домов получит финансовое обеспечение со стороны ПИФов. До окончания действия программы уполномоченные лица намерены привлечь в подобные ПИФы до 65 млрд рублей.
Любители аренды получат экономичное решение проблемы, а розничные инвесторы будут обеспечены выгодными инвестиционными инструментами.
Паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье»
План проекта содержит направления, затрагивающие оптимизацию строительства объектов недвижимости, а также улучшение ипотечной и арендной сфер рынка.
Каждое направление отличается конкретными этапами, значимыми моментами проекта, датами, к наступлению которых запланированные работы необходимо осуществить.
В паспорте определен бюджет с 2017 по 2020 годы. С федеральных бюджетных средств планируется использовать 80 000 000 рублей, с бюджетных средств субъектов РФ – 34 400 000 рублей, а со средств АИЖК, инвесторов, кредиторов и граждан – 15 819 400 рублей. Применение средств с местных бюджетов не запланировано. Нагрузка ляжет на кредиторов, инвесторов, АИЖК и граждан.
Развитие рынков ипотеки и арендного жилья
Предполагается, что развитие ипотечного рынка должно привести к таким результатам:
- банки получат одинаковый доступ к продолжительному финансовому обеспечению ипотек через эмиссию ипотечных ценных бумаг;
- разработка и внедрение системы кредитования уменьшит траты времени;
- появится электронная закладная, что также упростит программы кредитования.
В процессе развития рынка аренды планируемые результаты включают в себя:
- разработка Единого института развития с целью контроля над ПИФами в процессе воплощения в жизнь коллективного инвестирования;
- внедрение проверенных общемировых практик в области налогового стимулирования и в иных рассматриваемых сферах;
- воплощение пилотных проектов по разработке арендных объектов недвижимости.
Эксперты вынесли мнение по поводу перспектив ипотеки и арендного жилья. Согласно опросам, до 7 млн россиян готовы арендовать жилье. Спрос на него есть, но если реальные доходы людей начнут повышаться, то население обратит внимание на объекты недвижимости получше. До 7 млн россиян могут взять квартиры в аренду, если ставка по ипотеке будет уменьшаться до 8%.
В 2018 году в России появилось только несколько арендных домов – для удовлетворения спроса этого недостаточно.
При этом ипотека и покупка вторичного жилья требует значительных финансовых вложений, что не позволяет людям с их текущими доходами себе это позволить. Вряд ли в сфере приобретения квартир и домов в собственность произойдет рывок. Ипотечная ставка стимулирует жилищный рынок, увеличивает ввод жилья, однако небольшие доходы ограничивают возможности людей. До 2021 года годовые темпы увеличения роста реальных доходов будут не более 1,5%.
По прогнозам экспертов, не менее 30 тысяч арендных договоров в год должны заключаться.
Молодые семьи, военные, сотрудники полиции и соцработники вправе претендовать на арендное соцжилье, дотируемое средствами государства. Сегодня объем арендного жилья – около 240 кв. м (7% от жилищного фонда).
В России спрос на арендные квартиры есть: аренда предполагает упрощенное заселение, поскольку покупать такие объекты недвижимости в собственность не нужно. При этом ставки по аренде зависят от ипотечных ставок. Если ипотечные ставки уменьшаются, то и стоимость аренды становится более доступной.
В то же время эксперты сообщают о наличии 2 проблем.
- Некачественные квартиры. В Москве проводился эксперимент, по итогам которого многие остались недовольны качеством жилья, однако небольшие доходы людей не позволяли им приобрести ипотечные квартиры, состояние которых лучше.
- Если реальные доходы людей начнут улучшаться, то граждане станут чаще оформлять ипотеку, намереваясь приобрести качественное жилье. В связи с этим может возникнуть проблема с ненужными арендными домами. Возводимое жилье должно быть добротным – иначе при снижении спроса продать его на рынке не получится.
Раньше рынок аренды в РФ стоял на месте, внимание уделялось жилищной собственности. Люди убеждены, что аренда – временное, неустойчивое явление, а личная собственность – это надежность. Это объясняется тем, что основная часть арендного жилья – в теневом нерегулируемом секторе экономики страны. Часто владельцы сдают квартиры и комнаты без подписания договоров, и жильцы не имеют законных способов защиты имущественных интересов.
Если властям удастся создать рынок арендного жилья по доступным ценам, то население не откажется арендовать его у государства или официальных уполномоченных компаний. И ставку необходимо сделать на новых технологиях, бизнес-моделях.
Стимулирование жилищного строительства
Активизация сферы строительства направлено на достижение таких задач:
- возведение домов в центрах крупных городов РФ;
- обеспечение инженерной инфраструктурой земельных наделов, где организовано строительство;
- предоставление из федеральных бюджетных средств 20 млн рублей каждый год на выполнение желаемых задач.
В ходе реализации проекта будут построены доходные дома – жилые многоквартирные дома, которых запланировано сдавать в аренду людям, не желающим оформлять ипотеку. В российских регионах уже составлена правовая база для строительства подобных домов, а в некоторых областях подобное жилье уже есть.
Власти планируют создание жилья, стоимость аренды которых будет ниже, по сравнению с рыночными ценами на вторичку. Если же этого добиться не удастся, и привлекательность проекта для инвесторов будет низкой, то смысл в осуществлении проектов исчезнет.
Также власти разрабатывают пилотные проекты на основе частно-государственного партнерства. Если частный сектор получит муниципальную или региональную поддержку, то удастся организовать строительство жилья, стоимость которого оптимальна и для жильцов, и для инвесторов.
Возведение и ввод в использование доходных домов вызывают вопросы у экспертов. Предполагаемые арендаторы – это люди, у которых нет финансовых средств взять жилье в ипотеку, которые не могут доплачивать за аренду выше рыночной стоимости. В результате государству, региональным или муниципальным органам потребуется решать вопрос с поддержкой инвесторов возведения доходного жилья.
Участие АИЖК в проекте
Заказчик – Минстрой России, руководитель которого – гендиректор АИЖК. Воплощение задач проекта в жизнь происходит через АИЖК. Акционерное общество занимает федеральные, региональные и локальные земельные наделы под строительство, привлекает инвестирование различными способами – включая эмиссию ипотечных ценных бумаг.
АИЖК – главный инвестор при реализации арендного жилья. АО применяет инструмент коллективного инвестирования. Финансы АИЖК – важный источник внебюджетного обеспечения работы.
Впоследствии вероятны обновление и актуализация задач, направлений работы АИЖК.
Итак, АИК – исполнитель поставленных задач. Государство определило перед акционерным обществом задачи и выдало инструменты, посредством которых в установленные сроки уполномоченные лица достигнут цели проекта.