Переуступка ипотеки на квартиру

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Татьяна Сердюкова
Юрист
Написано статей
137

Переуступка ипотеки на квартиру – смена владельца жилища и лица, выплачивающего долг за него. Вся процедура и юридическая ее сторона регламентируется общепризнанными мерками гл. 8 действующего федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Детали сделки также дополнительно прописаны и в отдельных заметках гл. 24 ГК РФ.

Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, имеют все шансы переуступать свои права требования другим лицам. В случае, если имеется в наличии закладная, то вероятна передача обязательств вместе с залогом. Помимо этого, граждане могут обратиться непосредственно в банк для подбора выгодных предложений переуступки.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Передача официального права владения – практичный метод, даже если речь идет о долевом строительстве. Отличие с покупкой уже подержанной жилплощади состоит в том, что правоустанавливающий документ, у фактического собственника на это жилье еще не готов.

Банки с предосторожностью относятся к выдаче кредит на покупку жилплощади в доме, который не сдан в использование. Работают они, как правило, только лишь с ограниченным списком проверенных компаний, с которыми заключают конкретные партнёрские договора. Вследствие этого, в случае если человек желает купить жилплощадь в новостройке, нужно выяснить, с каким банком работает фирма-застройщик.

Для клиента основной риск покупки подобной недвижимости связан непосредственно с возможностью потери жилья, или же срывом оговоренных сроков строительства и окончательной сдачи жилого дома.

Компании не дают гарантийное обеспечение того, что жилище будет благополучно достроено и сдано в использование, тем более в утверждённый первоначально срок. При это появляется угроза остаться без жилплощади, но с большим долгом перед организацией, выдавшей кредит. Если доля выполненных работ больше 60-70% меньше угроза не получить жильё.

Процедура оформления

Как предписано в ст. 47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права по ипотеке на жилплощадь уступаются в той форме, в которую было обличено главное обязательство.

Немаловажно выделить, что при уступке права требования согласно залоговому соглашения, первоначальный держатель представляет новому кредитору все персональные сведения залогодателя с соблюдением общепризнанных норм закона РФ, действующего с 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных». Субъект, которому было передано право требования, должен соблюдать конфиденциальность, а также гарантировать защищенность такого рода данных. Он несёт ответственность за их допустимое оглашение.

План процедуры оформления:

  • человек, который хочет реализовать свою жилплощадь и «избавиться» от ипотеки, своими силами подыскивает подходящего клиента;
  • собственник и найденный клиент обращаются в Центробанк с целью получения разрешения в осуществление переуступки;
  • Центробанк проводит проверку личности, доходов, кредитную репутацию будущего заемщика и выносит заключение о способности выполнения переуступки;
  • банк и клиент после этого заключает кредитный и ипотечный договор
  • проводится регистрация перехода полномочия имущества
  • клиент рассчитывается;
  • теперь только он отвечает за покрытие долгов по ипотеке;
  • права и его обязательства устанавливаются в соответствии с условиями составленного по-новому договора.

Главное все грамотно оформить с юридической точки зрения. Для этого лучше пригласить опытного юриста, работающего в сфере ипотечного кредитования. Если не получается привлечь к ведению сделки профессионала, нужно самостоятельно изучить детально каждый пункт договоров, чтобы не столкнуться в будущем с большими переплатами.

Налогообложение

Оформление юридического договора переуступки – решение, которое поможет в итоге снизить налог на покупку. При заключении договора с вырученных денег продавец должен заплатить налог, в случае если он был владельцем недвижимости от 1 до 3 лет.

При участии в долевом строительстве облагать налогом государственные органы вправе только ту часть суммы, которая составляет разницу между первоначальной сумму инвестиций и конечной стоимостью продаваемого жилья.

При этом есть методы понизить величину налога, необходимого к уплате:

  • с 2016 года продавец обладает возможностью на налоговый вычет в пределах 1-го миллиона рублей;
  • сэкономить можно в том случае, когда под налогообложение попадает исключительно та сумма, которая составляет разницу между начальной стоимостью и ценой продажи;
  • в такой ситуации, когда квартира продана за ту же сумму, за которую была куплена, налог уплачивать не надо.

Выплатить начисленную сумму налога нужно не позднее 15 июля следующего года после приобретения.

Нужно ли разрешение банка

Вследствие этого, прежде чем улаживать вопросы с собственником, нужно обратиться в Центробанк с подходящим заявлением. Банки не приветствуют такие процедуры, но договориться при желании можно. Обойти банк не получится, если все совершить без позволения кредитора, он имеет право:

  • запустить ряд судебных процедур, на основании которых будет аннулирована силы подписанных путем обмана документов;
  • от сторон, совершивших неправомерное действие, требовать преждевременно покрыть все задолженности;
  • вытребовать через суд гашение дополнительных сумм штрафов, начисленных за грубое нарушение;
  • инициировать процесс отчуждения залога.

Попытка таким образом сэкономить может только усугубить ситуацию и привести к колоссальным потерям.

Переуступка прав по ипотеке на квартиру

Наиболее непростой вопрос, который ставит множество людей в затруднительное положение – это перепродажа жилплощади, которая уже в ипотеке. Здесь все несколько труднее, однако, всё решаемо.

Банки, равно так же, как и застройщики, не очень предпочитают переуступки. Застройщики – вследствие того, что продавцы считаются их своими непосредственными конкурентами. А банки, заинтересованы в непрерывном притоке средств и не особенно заинтересованы в преждевременном закрытии ипотеки, так как это лишает их части прибыли.

Разузнав, что жилплощадь, которую вы запланировали приобрести, располагается в залоге у банка, вы вправе уверенно требовать значительную скидку, дабы совершить максимально выгодную для каждой из сторон всего процесса, сделку.

Необходимо, с самого начала, уже после того, как потенциальный покупатель с продавцом пришли к соглашению о конечной стоимости, выяснить необходимую сумму задолженности пред банком. Последующим шагом, необходимо этот долг погасить. Это и есть самый опасный элемент аналогичных сделок.

Как защитить покупателя от риска закрыть за продавцом ипотеку, в итоге не выйти на сделку, а также не лишиться собственных средств. Имеется два выхода.

  • Помощь нотариуса

У нотариусов есть следующая форма договора: «Предварительный договор с обеспечением платежа». Этот формат документа является гарантией того, что каждый участник процесса будет в полном объеме выполнять возложенные на него обязанности.

  • Помощь банка

Существуют банки, которые сами страхуют аналогичного рода сделки, уберегая клиента от рисков лишиться средства. Но эта услуга, как правило, коммерческая и дорогостоящая.

Также есть более безопасный для покупателя и продавца вариант:

  • клиент берёт ипотеку в том же банке, собственно где и заложена квартира;
  • сам банк гасит этими средствами ипотеку продавца;
  • клиент сам незамедлительно гасит свою ипотеку из личных средств.

Если оформить все с досрочной выплатой, нужно потребовать у кредитующей организации документальное подтверждение гашения. Важно выяснить, нет ли штрафных санкций за досрочное закрытие ипотеки и внести всю сумму, с учетом процентов за весь срок.

Плюсы и минусы для нового собственника

Банк, давший согласие на рассмотрение соглашения по переуступке, продолжает работать с новым клиентом по той же схеме. По сути, клиент (покупатель по этому договору), является новым заемщиком, поэтому с него могут потребовать такие документы и данные:

  • первое и главное – удостоверение личности;
  • налоговые данные – ИНН;
  • любые бумаги, подтверждающие способность гасить каждый месяц платежи по ипотеке;
  • данные о родне, поручители (не всегда);
  • контакты работодателей;
  • информацию о владении транспортным средством, недвижимостью, акциями или другими ценностями;

Прочие документы могут быть нужны по востребованию банка. Например, справка о состоянии здоровья. Кредитор заинтересован в том, чтобы заемщик смог быть трудоспособным на протяжении всего срока выплаты долга. Поэтому может потребоваться дополнительно страхование жизни. Но даже это все – мелочи, в сравнении с процедурой оформления ипотеки с нуля.

Не считая этого, очевидным плюсом для нового заемщика считается отсутствие необходимости нанимать специалистов для сопровождения сделки ради осуществления проверки жилья на юридическую чистоту.

Как правило, стоимость жилплощади, которая продается по переуступке, выгодно отличается. Но нужно прозондировать почву, выяснить, нет ли штрафов или скрытых платежей, пени, по выбранному предложению. Если кредитор сбросит ответственность за прошлые просрочки на нового владельца жилья, сделка может оказаться более чем невыгодной.

Но нужно брать в расчет риски и невыгодные моменты. Это не дополнение к прошлому договору. Новый документ может содержать совершенно иные требования. Не стоит рассчитывать на свое знание законов – условия и нюансы для покупателя, совершающего сделку переуступки, зачастую кардинально отличаются от типичных.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: